惠誉确认龙湖的评级为'BBB'；调整评级展望至正面（完整评级公告）

Fitch Ratings - Hong Kong - 21 Dec 2020: 本文章英文原文最初于2020年12月14日发布于：Fitch Affirms Longfor at 'BBB'; Revises Outlook to Positive 惠誉评级已将龙湖集团控股有限公司（Longfor Group Holdings Limited，龙湖）的长期发行人违约评级展望从稳定调至正面，并确认龙湖的发行人违约评级为'BBB'。惠誉同时确认龙湖的外币高级无抵押评级及其未偿付高级无抵押票据的评级为'BBB'。 本次评级展望调整反映了龙湖持续改善的业务状况和财务状况。该公司已扩大其在中国开发和投资物业领域的领先优势且保持着较高的财务稳定性。以合同销售规模衡量，2019年龙湖仍处于中国领先房企行列——项目遍及全国且针对购房者的产品细分清晰。 惠誉预计，龙湖将在不令杠杆率承压的情况下持续投资来继续提高其投资物业（包括购物中心和长租公寓）的经常性租金收入。惠誉预测，龙湖的经常性EBITDA利息保障倍数将从2018至2019年间的0.64-0.76倍升至2020年的0.81倍，并将在2021年达0.9倍以上，而其杠杆率（以净债务与调整后库存之比衡量）将保持在30%以下。若龙湖的经常性EBITDA利息保障倍数达0.9倍以上且杠杆率不上升，则惠誉将对该公司采取正面评级行动。 关键评级驱动因素 财务状况稳健：2020年龙湖继续实施稳健的财务政策。惠誉预计，相较于2019年的28.7%和2020年上半年的29.9%，2020至2021年间龙湖的杠杆率（以净债务与调整后库存之比衡量）将稳定在28%-29%，原因是该公司的购物中心和长租公寓投资规模有所扩大且销售回款率有所上升。惠誉预计，2020至2021年间龙湖的EBITDA利润率（含资本化利息）将保持在26%-28%——2019年末和2020年6月末分别为27%和22%。 销售强劲：由于平均售价升至每平方米16,885元人民币，2020年前11个月龙湖的合同销售额从一年前的2,220亿元人民币升至逾2,430亿元人民币。龙湖的销售额仍主要来自环渤海、华西及长三角地区——2020年上半年这些区域占龙湖销售额的比例均达22%-37%。惠誉预计2021年中国房地产市场将企稳，进而预计2020至2022年间龙湖的销售楼面面积将每年增长4%-6且平均售价增速将为0%-1%。 土地储备多元：龙湖的房地产开发业务覆盖中国一二线城市及领先的三线城市，在华西地区扎根稳固，在重庆和成都的品牌知名度高。2020年6月末龙湖的权益土地储备为5,130万平方米，环渤海和华西地区分别占其土地储备的33%和26%，一二线城市占86%（按楼面面积计）。惠誉估计龙湖的可售资源逾3,400万平方米，可支持其三到四年的销售需求。 持续补充土地储备：惠誉预计，2020年龙湖主要用于房地产开发的新拿地支出将逾850亿元人民币，约占其2020年销售回款的42%（2019年为40%）。2020年龙湖的新拿地平均成本可能从2019年的每平方米5,737元人民币升至每平方米6,024元人民币，原因是2020年上半年通过拍卖拿地的成本有所上升。惠誉预计，2021至2022年间龙湖每年拿地支出将为810亿-840亿元人民币，以将合同销售额保持在2,600亿元人民币以上的水平。 投资物业业务不断扩张：龙湖一直在扩大其投资物业组合，以推动经常性收入长期增长。截至2020年6月末，龙湖累计开业商场40个，总楼面面积387万平方米，其中逾40%位于华西的成都和重庆，另外25%位于北京和上海。龙湖还有总楼面面积逾400万平方米的在建或拟建项目，其中100万平方米预计将于2021年开业。龙湖的商场客流量自2020年10月起趋于正常，且2020年10月至11月期间其租户录得至少高个位数的同店销售增速。 2017年以来龙湖的长租公寓业务持续快速增长，该业务的营收已从4,000万元人民币增至2019年的11.7亿元人民币和2020年上半年的7.33亿元人民币。2020年上半年龙湖运营着79,000间公寓，疫情下其运营时间为6个月或以上的公寓的出租率仍达89%。龙湖计划在2021年实现长租公寓业务现金收支平衡。惠誉估计，龙湖长租公寓业务进入全面运营阶段后的毛利率将为30%。 经常性EBITDA利息保障倍数不断提高：惠誉预计，2020年和2021年龙湖的经常性租金总收入将分别增至73亿元人民币和89亿元人民币，2020至2021年间该公司投资物业业务的毛利率可能稳定在70%左右（2018至2019年间为65%-78%）。惠誉预计，龙湖的经常性EBITDA利息保障倍数将从2018至2019年间的0.64-0.76倍升至2020年末的0.80倍和2021年末的0.91倍。高于同业的经常性EBITDA利息保障倍数对龙湖的评级形成有力支撑。 评级推导摘要 龙湖的经营业绩持续强劲，合同销售达到相当大的规模，源自投资物业业务的经常性收入不断增长，且财务状况稳健。惠誉在对龙湖进行评级时将其与世茂集团控股有限公司（世茂，BBB-/稳定）和碧桂园控股有限公司（碧桂园，BBB-/稳定）等'BBB-'评级大型房企以及万科企业股份有限公司（万科，BBB+/稳定）和华润置地有限公司（华润置地，BBB+/稳定）等'BBB+'评级大型房企进行了比较。 龙湖的评级比世茂和碧桂园高一个子级，原因在于，与这两家房企相比，龙湖的经常性EBITDA利息保障倍数更高且杠杆率（以净债务与调整后库存之比衡量）更低；龙湖的EBITDA利润率比碧桂园高，与世茂的水平相当。 与龙湖相比，万科的业务规模更大且杠杆率更低更稳定；华润置地投资物业组合的规模更大且知名度更高，杠杆率更低。虽然龙湖的评级比万科和华润置地低一个子级，但惠誉认为，龙湖的投资物业业务及财务表现将趋于华润置地的水平，从而对其正面评级展望形成支撑。 关键评级假设 本发行人评级研究中惠誉的关键评级假设包括： - 2020年合同销售总额逾2,570亿元人民币，2021年为2,700亿元人民币，2022年为2,810亿元人民币 - 2020年源自购物中心的投资物业收入达58亿元人民币，2021至 2022年间为71亿-86亿元人民币 - 2020年源自长租公寓的投资物业收入达15亿元人民币，2021至 2022年间为18亿-22亿元人民币 - 2020至 2022年间EBITDA利润率（不含资本化利息）为29%-31% 评级敏感性 可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的因素包括： - 杠杆率（以净债务与调整后库存之比衡量）持续低于30% - 经常性EBITDA利息保障倍数改善至持续高于0.9倍（2019年为0.76倍） 可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括： - 若未来12-18个月内龙湖未持续满足正面评级行动触发条件，则惠誉将调整其评级展望至稳定。 流动性及债务结构 流动性充足，融资成本低：2020年6月末龙湖持有现金780亿元人民币，足以覆盖其短期债务170亿元人民币。龙湖持续活跃于境内外债券市场，2019年发行境内债券42亿元人民币，2020年发行境外债券6.5亿美元。此外，2020年6月末龙湖的融资成本率继续保持在4.5%的低位，处于融资成本最低的中国非国有房企之列。 来源：惠誉评级