惠誉授予建业拟发行美元票据'BB-'的评级

Fitch Ratings-Hong Kong-19 November 2020: 本文章英文原文最初于2020年11月17日发布于：Fitch Rates Central China Real Estate's Proposed USD Notes 'BB-' 惠誉评级已授予建业地产控股有限公司（建业；BB-/稳定）拟发行美元高级票据'BB-'的评级。该票据构成建业的直接、无条件、无抵押、非次级债务，因此其评级与建业的高级无抵押评级一致。 建业评级的支持因素在于，该公司是中国河南省一家居于市场领先地位的房企，且杠杆率稳健。但与评级较高的同业相比，建业的地域多元化程度和利润率仍较低，这将其评级制约在当前水平。 关键评级驱动因素 在河南省的业务强劲：2019年建业占据河南市场的份额从2018年的9%升至11.2%，为河南省最大房企。在逾28年时间里建业的住宅地产开发业务几乎全部位于河南省，且其项目分布于河南省18个地级市。2019年建业每平方米7,811元人民币的平均售价低于同业每平方米逾11,000元人民币的水平，原因是该公司的很多产品（包括项目）位于小型城市。 增长与市场同步：建业力争至2020年将其年合同销售额提高到800亿元人民币，河南省稳定的需求应有助于这一目标的达成。2019年建业的合同销售总额达到718亿元人民币，较2018年增长34%，这得益于河南省内低线城市对该公司销售额的贡献度上升。 拿地步伐加快：2019年建业拿地的权益总楼面面积为1,300万平方米，拿地支出227亿元人民币。2019年该公司拿地支出与合同销售价值的比率达到0.32倍，与2018年的水平相当。2020年，公司管理层预计拿地支出将达到200亿元人民币，为合同销售收入的0.33倍。 杠杆率稳定：2020年6月末建业的杠杆率（以净债务与调整后库存之比衡量，包括对外担保）从2019年末的35.1%降至32.3%。建业的土地储备足以支持未来四到五年的开发需求，故惠誉预计该公司将具有拿地灵活性。 毛利率下降：惠誉预计，建业的毛利率继从2018年的34.4%降至2019年的26%之后将在2020年稳定在23%左右，主要原因在于2018年高利润率产品收入的确认。 为关联方提供担保：建业为河南弘道获得一笔银行贷款而向其提供了两年期5亿元人民币的财务担保，另外还为嘉耀国际2021年到期的2.03亿美元债券提供了担保。河南弘道和嘉耀国际由建业的董事会主席及最大股东拥有，而河南弘道的子公司为建业的供应商。若建业的关联方交易和财务担保增多，惠誉将考虑对该公司采取负面评级行动。 评级推导摘要 2019年建业的合同销售总额为718亿元人民币，与禹洲地产股份有限公司（BB-/稳定）及合景泰富集团控股有限公司（BB-/稳定）等'BB-'评级同业的水平相当。 建业的杠杆率低于'BB-'评级同业的20%-45%。2019年建业的EBITDA利润率从2018年的22%降至16%，低于'BB-'评级同业的18%-25%。 建业的评级比龙光集团有限公司（龙光，BB/稳定）低一个子级——龙光的权益销售额和利润率比建业高。龙光的业务主要集中在大湾区，但过去12-24个月该公司的业务扩张至长三角、香港及新加坡等地，这降低了其集中度风险。惠誉预计，2020至2021年间大湾区对龙光销售额的贡献度将降至50%左右。相比之下，建业的销售额全部来自河南省。 关键评级假设 本发行人评级研究中惠誉的关键评级假设包括： - 2020年和2021年合同销售总楼面面积增长5% - 2020年和2021年合同销售平均售价保持稳定 - 2020年和2021年EBITDA利润率（不含资本化利息）保持在15%-20% - 2020年和2021年拿地预算与合同销售总额的比率为30%-35% 评级敏感性 可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的因素包括： 杠杆率（以按比例合并报表后的净债务与调整后库存之比衡量）持续保持在30%或更低水平，且建业实现业务多元化——20%的合同销售额来自河南省以外市场。 可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括： - 合同销售额持续下滑 - 杠杆率持续保持在40%或更高水平 - EBITDA利润率持续低于18% - 为非房地产开发业务关联方提供的财务担保增加 流动性及债务结构 流动性充裕：截至2020年6月末，建业持有现金共计318亿元人民币（包括受限制的现金62亿元人民币），足以覆盖其一年内到期的194亿元人民币短期债务。 Central China Real Estate Limited ----senior unsecured; Long Term Rating; New Rating; BB- 来源：惠誉评级