穆迪下调大连万达商业管理和万达香港评级；评级列入进一步下调的观察名单（完整评级公告）

香港、2023年5月5日—中文新闻稿为英文的翻译件。如有出入，以英文稿为准。 穆迪投资者服务公司已将大连万达商业管理集团股份有限公司 (大连万达商业管理) 的公司家族评级从 Ba1 下调至 Ba2。 此外，穆迪还下调了下列评级： • 万达商业地产 (香港) 有限公司 (万达香港) 的公司家族评级从 Ba3 下调至 B1；以及 • Wanda Properties Global Co. Limited、 Wanda Properties Overseas Limited 和 Wanda Properties International Co. Limited 所发行债券的高级无抵押债务评级从 Ba3 下调至 B1。 Wanda Properties Global、Wanda Properties Overseas 和 Wanda Properties International 均为万达香港的全资子公司。受评债券由万达香港提供担保，并得到大连万达商业管理、万达香港和债券受托人之间的股权收购承诺及维好协议的支持。 上述所有评级列入进一步下调的观察名单。同时，穆迪将展望从稳定调整为评级观察。 穆迪分析师许有为表示：“下调评级反映了我们对大连万达商业管理的流动性和治理风险增加的担忧，因为公司流动性缓冲减少，融资渠道转弱，而且与其最大股东大连万达集团股份有限公司 (大连万达集团) 的关联交易增加。此外，若其物业管理子公司未能于2023年底前完成上市，大连万达商业管理需对物业管理子公司上市前资金支付大规模股权回购款，这将增加公司流动性压力。” “评级列入观察名单反映了大连万达商业管理恢复融资渠道的能力存在不确定性，以及该公司对大连万达集团的蔓延风险敞口所产生的财务影响。”许有为补充称。 评级理据 穆迪认为大连万达商业管理的信用状况已削弱至不再支持其此前 Ba1 公司家族评级的水平，原因是流动性缓冲减少，融资渠道转弱。鉴于与母公司集团的关联度增加，母公司对大连万达商业管理的治理和蔓延风险敞口也随之增加，这体现为关联方交易上升。 大连万达商业管理对母公司集团的房地产开发关联公司的应收账款从2022年6月底的人民币21亿元增至2022年底的人民币136亿元，这消耗了前者的内部现金来源。同期大连万达商业管理的现金总额从人民币342亿元显著降至人民币217亿元。 截至2023年3月大连万达商业管理的现金总额因新增借款恢复至人民币305亿元左右，但该公司能否保持稳定融资来源仍不确定。 此外，鉴于截至2023年3月大连万达商业管理的商业物业管理子公司珠海万达商业管理集团股份有限公司 (珠海万达商业管理) 的短期债务金额较高，预计为人民币360亿元，若子公司上市未取得实质性进展，公司再融资风险将增加。2021年，大连万达商业管理完成了对珠海万达商业管理的上市前融资，金额达人民币380亿元。若珠海万达商业管理未能于2023年底前完成上市，战略投资者有权行使回售权，要求大连万达商业管理支付股权回购款。 大连万达商业管理的手头现金和短期投资，加上其运营现金流 (主要来自其稳定的租金收入) 可支持12个月内的资本支出和到期债务以及上述股权回购款。但若该公司无法筹集足够新资金来支付该笔支出，其流动性将显著降低，进而削弱其财务灵活性。 大连万达商业管理的关联方交易水平的提高也引起了市场对其治理实践和防止现金流失风险相关内部控制的关注。 此外，穆迪注意到大连万达集团的部分融资有与珠海万达商业管理上市挂钩的提前还款条款。母公司债务偿还能力面临任何困难都可能对大连万达商业管理的流动性和融资渠道产生蔓延影响。 万达香港的公司家族评级包含母公司支持带来的两个子级提升，该评级下调跟随了其母公司大连万达商业管理的评级下调行动，并反映了万达香港疲弱的流动性。 穆迪的上述支持预期考虑了：大连万达商业管理100%持股并完全控制万达香港，万达香港是大连万达商业管理主要的境外投融资平台，并且大连万达商业管理有向万达香港及时提供资金支持的记录。 万达香港的个体信用状况受到下列因素的制约：经营规模较小、酒店业务受到季节性和波动的经营环境所影响、流动性疲弱、信用指标相对于其个体信用状况而言较弱、股本水平较低。母公司的运营及资金支持缓解了上述弱势。 在环境、社会和治理 (ESG) 因素方面，大连万达商业管理的信用影响分数(CIS) 是4，表明其评级低于无ESG风险情况下的评级，原因是其治理风险较高。这反映了大连万达商业管理激进的财务与风险管理，因为若其无法在既定时间上市，则该公司需支付大规模股权回购款。上述分数也考虑了该公司的董事会结构中股权集中的特征，这表明大股东的影响可能会显著改变公司的财务政策和战略。治理风险也考虑了该公司复杂的组织结构和较低的透明度，以及关联方交易增加，除了股权集中之外这可能会导致资金流失。 万达香港的CIS-4分数表明其评级低于无ESG风险情况下的评级，原因是其治理风险较高。这考虑了万达香港的非上市企业性质、较低的公司透明度和大连万达商业管理的治理风险评估。 可引起评级上调或下调的因素 穆迪将关注大连万达商业管理的下列各项：(1) 维持正常运营的能力；(2) 管理其流动性和再融资风险以及恢复正常融资渠道的能力；(3) 对大连万达集团相关蔓延风险的敞口及所受影响；(4) 控制和管理关联方交易的治理措施。 如果发生以下情况，穆迪可能会确认大连万达商业管理的评级：(1) 该公司维持正常运营；(2) 妥善管理其流动性和再融资风险，同时恢复融资渠道；(3) 显示出健全有效的关联方交易治理框架和内控机制，进而有望降低其现金流失及与母公司相关的蔓延风险。 但是，如果发生以下情况，大连万达商业管理的评级可能会下调：(1) 该公司的运营、治理措施、流动性或融资渠道削弱，或 (2) 其与母公司相关的蔓延风险处于较高水平。 与此同时，如果大连万达商业管理的评级得到确认，则穆迪可能会确认万达香港的评级。 另一方面，如果大连万达商业管理的评级下调，则穆迪可能会下调万达香港的评级。 如果发生以下情况，穆迪也可能会下调万达香港的评级：(1) 该公司的个体信用状况恶化；(2) 大连万达商业管理减持股份，或 (3) 万达香港对大连万达商业管理的战略和经济重要性下降。 大连万达商业管理集团股份有限公司所采用的主要评级方法是2022年9月发表的《房地产投资信托基金和其他商业地产公司》；万达商业地产 (香港) 有限公司、Wanda Properties Global Co. Limited、Wanda Properties International Co. Limited 和 Wanda Properties Overseas Limited 所采用的主要评级方法是2021年11月发表的《商业和消费服务业》。 大连万达商业管理集团股份有限公司 (大连万达商业管理) 在中国从事商业地产开发和运营。截至2022年底，该公司在中国经营427座零售购物中心，总建筑面积为6,560万平方米。 截至2022年12月31日，大连万达集团股份有限公司 (大连万达集团) 持有大连万达商业管理44.31%的股权，大连万达集团董事长王健林也直接和间接持有该公司52.5%的股权。 万达商业地产 (香港) 有限公司是大连万达商业管理主要的境外投融资平台。该公司的主要资产包括香港上市公司万达酒店发展有限公司65.04%的股权。 来源：穆迪投资者服务公司