惠誉：中国对房地产行业的支持措施具有多重影响

惠誉评级 - 香港 - 2022年11月15日：惠誉表示，中国地产商信用状况的普遍稳定将取决于大多数开发商重新获得融资渠道和购房者情绪恢复。政策制定者的最新支持措施可能会激励境内银行为陷入困境的建设项目提供额外融资，并为资金短缺的开发商提供临时流动性救济。然而，这些措施本身能否推动该行业的持续复苏尚不确定。 尽管采取了最新措施，惠誉的基础情景假设仍预测2023年新房销售趋势基本持平。 惠誉认为，新房销售的全面复苏仍是开发商流动性持续改善的关键。住房需求的恢复取决于购房者情绪和就业前景的复苏，而这取决于中国持续放松疫情管控措施。尽管政策制定者正在加大力度解决该问题，但开发商能否按时保质交付房屋的不确定性——购房者的主要担忧点——也可能持续存在。 央行和银保监会于2022年11月11日联合宣布的一揽子政策解决了阻碍银行为停滞的建设项目融资的几个实际问题。惠誉预计，这些措施将增加银行向此类项目提供贷款的意愿并加快其完工。 例如，在新措施下，商业银行贷款与政策性银行为停滞建设项目交付提供的专项贷款将受益于同级地方政府的监管，以防止潜在的资金滥用。最新政策还通过允许银行优先考虑估计残值超过新贷款价值的项目，解决了银行对此类融资支持商业可行性的担忧。这些措施还让银行有更多时间来满足2021年1月引入的房地产贷款上限。在推迟而非取消上限的情况下，惠誉预计，银行对现有项目之外的新项目的兴趣将保持低位。 这些措施表明当局稳定房地产行业和遏制外溢风险的决心越来越大。然而，如果这些措施无法维持房地产估值，其可能会增加银行业的整体房地产敞口并在中期内削弱资产质量。 允许开发商将六个月内到期的银行和信托贷款延长一年、并确保民营开发商享有与国企同行平等的融资渠道的措施可以缓解一些近期流动性压力（通过减轻开发商的偿债压力和防止不良贷款激增）。这可能延迟减值确认，因为银行继续将这些展期借款确认为履约贷款。 然而，惠誉认为房地产行业复苏的时间表仍然高度不确定。如果成功实施，银行加大对地产行业的支持可以降低其现有地产敞口带来的资产风险。然而，如果地产行业长期内未能复苏，对该行业的更大敞口可能导致银行的资产质量和盈利能力出现更严重的恶化。 最新措施还包括交易商协会（NAFMII）11月8日宣布的、面向民营开发商的2500亿元人民币（约合345亿美元）债券融资计划。此外，银保监会于11月14日表示，将允许优质开发商以其预售资金的30%获得银行保函，用于特定项目的建设融资和偿还债务。 总的来说，这些措施表明当局遏制金融风险的中长期承诺，同时越来越依赖公共部门和金融机构来解决问题和支持经济。惠誉认为，中央政府打击炒房的长期政策没有改变。 * 本文为中文节译稿，如有任何疑问，请以英文原文为准。原文标题：Fitch Rtgs: China’s Support Measures for Property Sector Have Mixed Implications (15 November 2022) ©️未经许可，禁止转载、摘编、复制及建立镜像等任何使用。