标普：下调建业地产评级至“CCC+”；移出信用观察名单；展望负面（完整评级公告）

- 随着现金缓冲的消耗，以及河南楼市不景气环境下房产销售回款的萎靡，建业地产股份有限公司（建业地产）的流动性将会吃紧。 - 考虑到建业地产对境外融资的高度依赖，以及2023年有9亿美元的债务到期，我们认为该公司履行财务义务的能力显得不可持续。好在出售资产进展顺利，管理层也显现了强烈的偿债意愿，一定程度上缓和了风险。 - 2022年8月16日，标普全球评级将建业地产的长期主体信用评级从“B-”下调至“CCC+”，并将评级移出负面信用观察名单。列入名单是在7月15日。 - 建业地产的负面展望反映，在充满挑战的经营和融资环境下，该公司2023年到期的债务将面临再融资压力。 香港，2022年8月17日—标普全球评级8月16日宣布采取上述评级行动。 下调建业地产评级是因为，考虑到该公司为其2023年到期的境外优先债券获取再融资的能力削弱，我们认为该公司履行财务义务的能力显得不可持续。建业地产在2023年4月、8月和11月有三笔优先债到期，共计9亿美元。随着现金缓冲减少、销售持续不畅、行业下行期再融资希望日益渺茫，其流动性状况正在削弱。 建业地产境外债券占截至2021年12月31日总债务的70.5%。对境外债券的高度依赖，使其资本结构很容易受到当前市场波动的冲击。不过，资产出售进展顺利，管理层偿债记录良好、偿债意愿强烈，一定程度上缓和了风险。 未来12个月建业地产的经营性现金流或将保持疲弱。我们预计在手现金提供的缓冲将会有限，因为偿还8月份到期的5亿美元债券之后，其现金水平可能会大幅消耗。 我们最近调整了对2022年全国商品房销售额的预测，之前预测下降15%-20%，现在预测下降28%-33%。我们预计行业会在2023年年初复苏，全年温和增长3%。建业地产2022年1-7月录得合同销售额161亿元人民币，同比下降51.6%，相当于4月份公布的约530亿元全年目标的三成左右。 据我们估计，建业地产2022年全年合同销售额将下降35%-40%，2023年将增长5%-10%。这是考虑到该公司2022年上半年跌幅大于行业，以及我们认为河南楼市扶持政策的推行将有利于建业地产在2023年实现相对略强的反弹。我们预计2023年该公司经营性净现金流（扣除利息）将转正，达到20亿-30亿元。这一预测假定只有5%-10%的销售回款用于土地投资，且建安和其他支出保持平稳。其偿债计划能否落实，关键在于资产处置的执行情况和再融资通道是否能够开启，因为经营性现金流不足以覆盖2023年的偿债需求。 据我们估计，在河南当地一家国有企业成为建业地产第二大股东之后，建业地产能否再度进入资本市场获取融资其实并不明朗。河南省属国有企业河南省铁路建设投资集团在建业地产控股股东胡葆森向其出售29.01%股份之后，成为建业地产第二大股东。我们认为，当前阶段建业地产的资本市场再融资通道仍不确定。新的股东将采取什么样的措施，来帮助建业地产重拾市场信心和再融资能力，目前仍不明朗。 我们认为，控股股东拥有在建业地产困难时期支持偿债的强烈意愿。转让上述股权之后，胡葆森仍是建业地产的控股股东，持股41.72%。据公司公告，控股股东出售股权获得的资金以股东贷款形式提供给了公司，用于支持公司的流动性。 此外，建业地产还就出售北龙湖金融岛写字楼项目同郑州地产集团有限公司达成一致，说明有机会通过当地政府的纾困基金盘活非核心资产。这一安排有望在房产销售业务的复苏尚需时日之际增强建业地产的流动性，帮助该公司应对债券到期。 负面展望反映了充满挑战的经营与融资环境下，建业地产2023年到期债务的再融资风险持续高企，同时也反映省属国企成为第二大股东之后，建业地产能否重拾市场信心、重启融资通道存在不确定性。 如果建业地产未来12个月到期债务的处理出现困难，那么我们可能会下调评级。困难或将体现为： - 流动性状况进一步削弱，多个融资通道阻塞； - 资产处置执行延期； - 由于合同销售持续疲软且无反弹迹象导致经营性现金流恶化之类的原因，偿债资金来源缺口扩大；或 - 控股股东在必要时为公司提供支持的意愿减弱。 如果建业地产重组债务，或以低于原票面价值的价格回购显著比例的债务（我们会视之为折价置换，distressed exchange），那么我们也有可能下调评级。 如果建业地产处理2023年到期债务的计划取得更加清晰的进展，包括多个融资渠道变得更为通畅、房产销售业务经营性现金流增强、资产处置执行顺利，那么我们可能会将展望调整为稳定。 ESG信用指标：E-3，S-2，G-4 注：中文版本系根据英文版本翻译，若与原英文版本有任何分歧，概以英文版本为准。 来源：标普全球评级