联合国际授予金轮天地控股有限公司‘B+’的国际长期发行人评级和拟发行的美元票据评级；发行人评级展望稳定

香港，2020年1月6日-联合评级国际有限公司（“联合国际”）作为一家国际信用评级公司，授予金轮天地控股有限公司（1232.HK）（“金轮天地”或“公司”）‘B+’的国际长期发行人评级，展望稳定。 同时，联合国际授予由金轮天地拟发行的高级无抵押美元票据（该美元票据）‘B+’国际长期发行债务评级。 金轮天地预计将该美元票据募集资金用于偿还其现有债务。 关键评级驱动因素 该美元票据的评级与金轮天地的国际长期发行人评级‘B+’一致，因该票据构成了金轮的高级、无抵押债务。金轮天地对该美元票据的偿付义务与金轮天地所有其他已发行及未来发行的非次级、无抵押债务地位相同。 发行人评级反映了金轮天地已确立的市场地位，其优质的房地产开发项目与地铁站相连或相距不远，也反映了其稳定的房地产投资和地铁租赁业务可提供经常性收入和健康的利润率。但是，金轮天地的评级受制于与竞争对手相比相对较小的经营规模以及因土地收购而增长的财务杠杆。 金轮天地的发行人评级展望稳定反映了联合国际预期金轮天地将谨慎扩大其经营规模，尤其是在土地收购方面，同时继续保持稳定的经常性收入，健康的利润率和去杠杆化的努力。 较小的经营规模但以地铁附近项目为重点: 金轮天地定位为小型区域性房地产开发商和运营商，业务地理分布相对狭窄，其住宅和商业房地产开发业务集中在江苏省的南京、扬州、无锡和常州，湖南省的长沙和株洲，以及香港。金轮天地的经营规模相对较小，截至2018年末，金轮天地的土地储备规模仅为168万平方米，合约销售金额仅为人民币31.3亿元。 然而，金轮天地的核心战略是开发非常接近或可以直接连接到地铁站和交通枢纽的小型商业和住宅项目。因此，与其他位置不便利的项目相比，其项目通常能获得更高的平均售价。这种独特的商业模式将金轮天地从其他主要专注于传统房地产开发的房地产开发商中区分出来。 持续增长的物业投资和地铁租赁业务: 截至2019年6月末，金轮天地已建成20.9万平方米的投资性物业，其中约82%为购物中心，其余为零售店。此外，在金轮天地的投资性物业组合中还有两个正在开发中的面积总和为7.9万平方米的购物中心。金轮天地的投资性物业组合的平均出租率超过90%，为其提供经常性租金收入，可缓冲来自房地产开发业务的波动。截至2019年6月末，其投资性物业组合的账面价值约为人民币62亿元。 金轮天地还在黄金地段经营地铁租赁业务，截至2019年6月末，已与南京、苏州、无锡和长沙的15个地铁站购物中心签订的租赁和运营管理合同。同期末，有10个地铁站购物中心已投入运营，出租率超过90%。 金轮天地的租金收入实现了稳定的增长，从2015年的人民币1.29亿元增长至2018年的人民币2.04亿元，及2019年上半年的人民币1.09亿元。2018年金轮天地的净租金收入为人民币1.52亿元，相当于总利息支出的约0.4倍。随着新的购物中心和零售商店项目加入到物业组合中，我们预计其租金收入将继续保持稳定增长。我们预计未来12至24个月的净租金收入对总利息支出的覆盖范围将维持在0.4倍以上。 健康的利润率: 金轮天地在2017年、2018年和2019年上半年的毛利率分别为39%，53%和50%，均高于行业平均，主要是因为公司采用保持房地产开发、房地产投资以及住宅和商业项目租赁（通常利润较高）收入的合理组合的策略，且其开发项目通常位于黄金地段。金轮天地预期在未来12-24个月内交付更多的住宅项目，由于住宅项目的利润率低于商业项目，这将使其整体毛利率回落至27%-33%。我们预计公司的房地产投资（包括地铁租赁）和酒店运营部分的毛利率将在未来12-24个月内分别保持在70%和40%左右。 杠杆率相对于规模有所提升: 在过去几年中，金轮天地经历了加速土地收购阶段，财务杠杆大幅增加。而自2019年初以来，公司放慢了土地收购的速度，仅在南京购买了一块土地。金轮天地的以债务/资本衡量的财务杠杆水平已从2017年末的44.2%增至2019年6月末的55.4%。随着公司新项目预售启动，并放慢土地购置速度，我们预计金轮天地的财务杠杆水平将在未来12-24个月内改善至53%-55%。 紧张的流动性: 截至2019年11月末，金轮天地持有现金人民币9.43亿元（其中约人民币6.86亿元为因银行贷款而受限制的存款）。根据相关法律、法规的规定，如《南京市商品房预售款监管办法》，金轮天地还持有来自预售的受限存款约人民币5.57亿元，持有来自地铁租赁的约人民币1,400万元受限制存款。来自预售的受限存款针对特定项目，只可用于支付项目的建设成本。在取得并提供完工证明后，这些受限资金将被释放。截至2019年11月末，金轮天地尚未使用的授信额度为人民币6.24亿元。 金轮天地的流动性紧张，截至2019年11月末，金轮天地一年内到期的债务约为人民币35亿元。公司可以利用在岸和离岸市场的多种融资渠道，并拥有2亿美元的可用离岸债券发行额度。我们预计公司将在未来12-24个月内通过其现有债务的再融资和其房地产项目的货币化来继续去杠杆化和改善其流动性。 评级敏感性因素 若发生以下情况，我们将考虑下调金轮天地的信用评级:若金轮天地激进地扩充其土地储备而使其以债务/资本衡量的财务杠杆水平上升至65%，或其EBITDA利息覆盖率持续低于1倍，或经营业绩恶化，即其销售或租金收入出现大幅下降或流动性状况恶化。 若发生以下情况，我们将考虑上调金轮天地的信用评级:（1）其经营规模和经常性收入来源显著增加，（2）以债务/资本衡量的财务杠杆水平持续低于50%或EBITDA利息覆盖比率持续高于2.5倍，（3）流动性显著改善。 评级方法 本次对金轮天地评级所采用的主要评级方法为联合国际于2018年7月16日发表的General Corporate Rating Criteria。 注: 1、上述发行人评级均为在受评对象或相关第三方要求下的委托评级。 2、本新闻稿为中文译本，如与英文新闻稿有任何出入，均以联合国际于2020年 1月6日发布的英文版内容为准。（Lianhe Global has assigned ‘B+’ global scale Long-term Issuer and Issuance Credit Ratings to Golden Wheel Tiandi Holdings Company Limited and its proposed USD notes; Issuer Rating Outlook is Stable） 来源：联合评级国际