标普：上调旭辉集团评级至“BB”，因销售规模和地域多样性改善；展望稳定

我们认为，旭辉控股（集团）有限公司（旭辉集团）的合同销售规模和地域多样性已显著改善，该公司作为中国地产业15强之一的地位也得到了巩固。 我们预计旭辉集团将在不显著提高自身杠杆率的同时延续其扩张势头，但考虑到基数高、地产市场挑战大，我们预计该公司的利润率也将小幅下滑。 2019年3月15日，标普全球评级将旭辉集团长期主体信用评级从“BB-”上调为“BB”，将其未偿还优先无抵押债券的长期债项评级从“B+”上调为“BB-”。 稳定展望反映，我们预计旭辉集团将在保持可控杠杆水平的前提下继续扩大销售规模，其未来12至18个月按比例并入合联营企业的穿透式债务对EBITDA比率有望处于5.0倍到5.5倍的水平。 香港，2019年3月18日—标普全球评级3月15日宣布，将旭辉控股（集团）有限公司（旭辉集团）长期主体信用评级从“BB-”上调为“BB”，将其未偿还优先无抵押债券的长期债项评级从“B+”上调为“BB-”。 上调旭辉集团评级是因为该公司的地域多样性和销售规模在过去两三年显著提高。我们预计该公司将在保持杠杆水平可控的前提下延续扩张势头，但其利润率有可能小幅下滑。 我们预计旭辉集团将继续扩大合同销售规模，但扩张速度会有所放慢。我们预计该公司2019年的合同销售额将增至接近1900亿元人民币的水平，较2018年增长25%。我们认为，该公司2019年1至2月销售额同比下降9%是暂时性的，同时销售额的下降也是因为推盘数量减少。从接近3500亿元的可售货值来看，该公司的2019年目标是可以实现的。 我们认为，旭辉集团的地域多样性和销售规模取得了显著改善。我们预计，在过去三年进入30多个新城市之后，该公司将继续巩固其在现有城市的市场地位。2018年旭辉集团的合同销售额来自44个城市，上一年仅来自28个城市。更重要的是，长三角地区的销售额占比已从2017年的62%下降到48%，中部和西部地区的占比则已从14%上升到23%。 我们预计，2019年和2020年旭辉集团将继续利用合联营模式扩张，但随着自身品牌影响力的逐步扩大，以及在新市场地位的进一步巩固，该公司对合营联模式的依赖将会逐步降低。2017年其土地收购的应占比率为41%，2018年提高到54%，2019年1至2月更是达到了90%以上。因此，旭辉集团的应占销售额比例应该会扩大，但这种扩大将是一个渐进的过程，因为很多存续项目仍然是合联营形式。 虽然旭辉集团的利润率略有调整，但考虑到2018年该公司销售业绩强劲，我们预计其2019年结转收入将实现强劲增长。如果加回2018年收购部分合联营项目时发生的存货价值重估，那么旭辉集团调整后毛利率就从2017年的29.7%上升到34.7%。但我们估计2018年合同销售额的利润率已因销售价格下降而略有收缩。2018年旭辉集团销售价格为每平方米15900元，2017年则为每平方米16500元。 在我们的评估中，由于规模和多样性方面的优势，旭辉集团的信用状况强于“BB-”评级的其他同业公司，更与新城发展控股有限公司和雅居乐集团控股有限公司等“BB”评级的同业公司相当。因此我们将旭辉集团的“可比评级分析”评为正面，进而将其评级上调一个级别。此外，旭辉集团2018年平均利息成本为5.8%，表现出更强的融资优势。较低的融资成本不仅反映该公司在资本市场地位较高，还反映该公司财务管理有方。其存量债务的到期结构均衡，短期到期债务仅占17%，也是财务管理较好的一个表现。 稳定展望反映，我们预计未来12至18个月旭辉集团将继续扩大销售规模，同时其杠杆水平将继续处于可控水平。我们预计该公司按比例并入合联营企业报表的穿透式债务对EBITDA比率将在5.0倍到5.5倍之间。 如果旭辉集团的销售业绩或交付执行弱于我们预期，或举债扩张力度强于我们预期，使其合并后债务对EBITDA比率上升到6.0倍以上或穿透式债务对EBITDA比率上升到5.5倍以上且一段时间内无法回落，那么我们可能将下调该公司评级。 未来12个月上调旭辉集团评级的可能性不大，但如果该公司延续强劲的销售额增长势头并进一步提高应占比率，使其合并后债务对EBITDA比率及穿透式债务对EBITDA比率均向4.0倍靠拢并在一段时间内保持，那么我们有可能上调该公司评级。 注：中文版本系根据英文版本翻译，若与原英文版本有任何分歧，概以英文版本为准。 来源：标普全球评级