惠誉确认荣盛'BB-'的评级；展望稳定

Fitch Ratings - Hong Kong - 07 Jun 2021: 本文章英文原文最初于2021年6月3日发布于：Fitch Affirms Risesun at 'BB-'; Outlook Stable 惠誉评级已确认中国房企荣盛房地产发展股份有限公司（荣盛）的长期外币发行人违约评级为'BB-'，展望稳定。惠誉同时确认荣盛的高级无抵押评级为'BB-'。 荣盛可观的合同销售规模、土地储备及EBITDA令其得以保持去杠杆趋势，这为其发行人违约评级提供了支撑。荣盛拥有多元的土地储备，覆盖环渤海、长三角、珠三角及中国中部、北部和西南部的79个城市。此外，荣盛在渤海地区的竞争优势及与当地政府的良好关系令其享有较低的拿地成本，因此其EBITDA利润率（含资本化利息）一直保持在25%以上。 但惠誉认为，荣盛将小幅提高杠杆率，以便令其土地储备支持开发的年期维持在2.5年左右。荣盛的现金回款率低于同业，这亦构成其发行人违约评级的制约因素。 关键评级驱动因素 杠杆率可持续改善：惠誉预期，2021年至2022年期间荣盛的杠杆率（按净债务与调整后库存比率衡量，包含为母公司提供的担保）约为35%-40%，与‘BB-’评级同业水平 相当。由于拿地速度放缓且合资企业项目占比提高，该公司的杠杆率自2018年的45%和2019年的40%降至 2020年的36%。 2020年荣盛的土地储备支持开发的年期为2.3年。惠誉预测，为使其土地储备的开发年期增至2.5年，荣盛将以合同销售楼面面积1.1倍至1.3倍的规模补充土地，其购地款可能相当于合同销售现金回款额的45%-50%左右。 现金回款率降低：惠誉预计，荣盛将保持较高的隐含现金回款率。2020年荣盛的隐含现金回款率（按客户存款变动与本年度录得营收之和除以合同销售总额计算）自2019年的57%降至44%。惠誉认为，该公司的隐含现金回款率降低的原因在于，合同销售额中包含了增值税和营业税，项目整合程度降低及现金回款减少。2020年公司披露的现金回款率为76%（2019年为74%，2018年为80%）。 土地储备集中：惠誉认为，由于渤海地区一二线城市房价的监管规定较多，该地区的土地储备持续面临政策性风险。因此，荣盛比其他‘BB-’评级同业的政策性风险更大。截至2020年末，荣盛拥有约2,800万平方米的庞大土地储备，其中约60%位于北京及渤海地区，因此在这些地区具有主场优势。 该公司一直在向不同地域扩张，有选择性地进驻长三角、珠三角及中国中部和西部地区存在人口净流入的城市，目前业务已遍布79个城市。 利润率稳健但开始下滑：鉴于荣盛将更多地在其竞争优势相对较弱的渤海之外地区拿地，惠誉预计该公司的土地成本将上升。这或将导致该公司EBITDA利润率下滑。2020年荣盛的EBITDA利润率（不含资本化利息）自2019年的29%降至27%，但仍高于同业。利润率较稳健是因为，荣盛的多数项目位于渤海地区，而该公司能够在该地区以较低的成本拿地。 业务规模庞大：惠誉预期，2021年荣盛的合同销售总额约为1,300亿元人民币，较2020年的1,270亿元人民币微升。荣盛2020年和2019年的权益销售额分别为1,100亿元人民币和1,050亿元人民币，合同销售总额中逾85%归属于荣盛。 流动性中等：鉴于荣盛能够为其即将到期的境内外债券再融资，并利用长期贷款延展债务期限，惠誉预计2021年该公司的流动性将保持稳定。2020年该公司以可用现金与短期债务比衡量的流动性为1.2倍，较2019年的0.9倍有所提升。荣盛的流动性弱于 'BB-'评级的房企，后者的现金与短期债务比约为1.5倍。 评级推导摘要 2020年荣盛的信用状况有所改善。该公司杠杆率（按净债务与调整后库存比率衡量）低于部分‘BB-’评级的房企。荣盛36%的杠杆率高于建业地产股份有限公司（建业地产，BB-/稳定）的24%，但低于融信中国控股有限公司（BB-/负面）的43%。荣盛的盈利能力弱于合景泰富集团控股有限公司（BB-/稳定，EBITDA利润率为30%），与建业地产（EBITDA利润率为23%）相似。就权益销售规模而言，荣盛在‘BB-’评级同业中属于规模最大的房企之一，且与上述同业相比，该公司较少利用合资企业，但土地储备可支持开发的年期较短。 与两家‘BB’评级同业相比，荣盛的权益销售规模高于中国奥园股份有限公司（BB/稳定），但不及龙光集团有限公司（BB/稳定）。龙光和奥园的盈利能力均优于荣盛，且流动性亦更强劲，可用现金与短期债务比率分别为1.4倍和1.5倍。此外，荣盛在低线城市的业务敞口较大，因此平均售价较低，每平方米仅为 11,700元人民币左右。 关键评级假设 本发行人评级研究中惠誉的关键评级假设包括： - 2021年至2023年期间合同销售 额增长3%，平均售价无增长； - 2021年土地补充规模为合同销售楼面面积的1.3倍，2022年至2023年期间为1.1倍，土地储备可支持的开发年期为2.5年； - 2021年至2023年期间EBITDA利润率（不含资本化利息）保持在20%以上。 评级敏感性 可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的因素包括： - 杠杆率（按净债务与调整后库存比率衡量）持续低于35%（2020年为36%）； - 现金回款率显著提升。 可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括： - 杠杆率（按净债务与调整后库存比率衡量）持续高于45%； - EBITDA利润率（含销货成本的资本化利息）持续低于20%； - 土地储备支持开发的年期进一步缩短。 流动性及债务结构 流动性充足：截至2020年末荣盛的可用现金为314亿元人民币，而短期债务为261亿元人民币，其中包括4亿元人民币的境内可回售债券。 财务报表调整摘要 按照惠誉的计算，2020年末荣盛的调整后库存为1,330亿元人民币，其中包括开发中物业、竣工待售物业、土地使用权、购买土地使用权的预付款、建筑物、在建物业、投资性物业、应收少数股东款项以及对合资企业和联营企业的投资和应收款。 上述项目加总时扣除了客户存款、应付少数股东款项及应付合资企业和联营企业款项。惠誉已基于4%的租金收益率或成本（以较高者为准）对投资性物业的价值进行了调整。 惠誉已将该公司为母公司荣盛控股股份有限公司提供的13.2亿元人民币的担保及为合资企业提供的3.5亿元人民币的担保计入其债务。 环境、社会与公司治理(ESG)方面的考虑因素 除非本节内容另有披露，ESG信用相关度评分最高为3分，表示ESG问题因其性质或受企业管理的方式而对信用的影响为中性或仅对受评企业的信用状况产生极小影响。 注意：本新闻稿为中文译本。如有疑问，请以英文版本为准。 来源：惠誉评级