惠誉确认华润置地的评级为'BBB+'；展望稳定

Fitch Ratings-Hong Kong/Shanghai-15 September 2020: 本文章英文原文最初于2020年9月7日发布于：Fitch Affirms China Resources Land at 'BBB+'; Outlook Stable 惠誉评级已确认中国房企华润置地有限公司（华润置地）的长期发行人违约评级为'BBB+'，展望稳定。惠誉同时确认华润置地的外币高级无抵押债务的评级为'BBB+'。 华润置地评级的支持因素在于：该公司财务状况稳定，源自开发物业业务的经营性现金流稳健，从而支持其投资物业组合快速、稳定的扩张；该公司在一二线城市保持着强劲的市场地位，优质投资物业组合不断增长，且经常性利息保障倍数稳健。 关键评级驱动因素 开发物业业务稳健：2019年华润置地的合同销售额同比增长15%至2,420亿元人民币，但2020年上半年可售资源的减少导致该指标同比下滑7%。但惠誉认为，鉴于2020年下半年华润置地的项目规模以及逾4,000亿元人民币的可售资源，该公司2,620亿元人民币（同比增长8%）的全年销售目标可达成。得益于两个极盈利项目的收入入账，2018年华润置地的EBITDA利润率达到37%的峰值，随后在2019年正常化至31%。惠誉认为华润置地目前约30%的EBITDA利润率可持续。 投资物业组合强劲：华润置地的评级还受到其不断增长的优质投资物业组合的支持。该公司是中国领先的购物中心运营商之一，2020年6月末管理着61家购物中心（其中19家采用轻资产模式），大部分位于一二线城市。此外，华润置地逾8%的租金收益率高于4%-6%的行业平均水平。 受COVID-19疫情影响，2020年上半年华润置地购物中心的租金收益率同比下滑7.5%。但是，该公司的零售规模及租金收入自5月起强劲回升，且惠誉预计2020年该公司将实现低个位数的租金收入同比增速。华润置地的业务增长强劲，且预计将在2020年下半年至2022年间再开29家购物中心。 土地储备优质：2020年上半年末华润置地开发物业土地储备总楼面面积为6,050万平方米（权益土地储备约为4,200万平方米），覆盖81个城市；其开发物业土地储备中约67%位于一二线城市。此外，华润置地19个重要城市更新项目的估计楼面面积为1,600万平方米，其中逾90%位于大湾区（66%位于大湾区的主要城市深圳和广州）。 华润置地将继续专注于一二线城市以及强三线卫星城。惠誉预计，华润置地将继续实施审慎的拿地策略来维持稳健的杠杆率。 财务状况稳健：2020年上半年末华润置地以净债务（包括为合资公司及联营公司提供的担保）与调整后库存之比衡量的杠杆率从2019年末的23.1%升至28.6%，但仍低于30%——若杠杆率达30%，惠誉将考虑采取负面评级行动。惠誉预计，2020年下半年合同销售走强将令2020年末华润置地的杠杆率小幅下降，而该公司审慎的拿地政策将令其杠杆率在未来几年保持稳定。 未基于母公司的评级上调子级：惠誉采用其《母子公司评级关联性标准》中“母公司强而子公司弱”的评级方法，评定华润置地与其母公司华润（集团）有限公司（华润集团）之间的总体关联性为中等。该总体评估结果是基于，这对母子公司之间在法律层面的关联性为弱，在运营和战略层面的关联性为中等。惠誉基于华润置地的独立信用状况对其进行评级，而非基于华润集团的评级上调子级得出华润置地的评级。 评级推导摘要 2019年华润置地的合同销售额为2,420亿元人民币，2020年上半年末土地储备总楼面面积为7,100万平方米，且业务覆盖全国，因此其产品和市场多元化程度与中国海外发展有限公司（中国海外发展；A-/稳定，独立信用状况：bbb+)、万科企业股份有限公司（万科；BBB+/稳定）以及保利房地产（集团）股份有限公司（保利；BBB+/稳定；独立信用状况：bbb）等其他'BBB+'评级领先房企相似。 华润置地的杠杆率略高于且业务规模小于中国海外发展和万科，但其投资物业组合的表现（经常性EBITDA利息保障倍数逾0.7倍）远强于这两家同业。因此，华润置地抵御业务周期性影响的能力以及偿债能力强于中国海外发展和万科。华润置地的杠杆率比保利低，投资物业组合的表现比龙湖集团控股有限公司（龙湖；BBB/稳定）强劲，因此其评级比这两家同业高一个子级。 关键评级假设 本发行人评级研究中惠誉的关键评级假设包括： 2020年合同销售额同比增长8%至2,620亿元人民币； 销售回款约占合同销售总额的67%； 2020至2023年间土地补充率为1.4倍； 2020至2023年间每年投资物业资本支出约为150亿元人民币（管理层指引标准：未来五年500亿元人民币） 评级敏感性 可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的因素包括： 未来12-18个月内惠誉不太可能上调华润置地的评级，原因是该公司投资物业业务的规模与其房地产开发业务相比较小。长期来看，若投资物业业务对华润置地EBITDA的贡献度提高且该业务的EBITDA利息保障倍数持续高于2.0倍（2019年为0.8倍），则惠誉可能会对该公司采取正面评级行动。 可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括： 房地产开发业务的EBITDA利润率降至20%以下（2019年为30.5%）； 投资物业业务的EBITDA利息保障倍数降至持续低于0.5倍（2019年为0.8倍）； 以净债务（包括为合资公司及联营公司提供的担保）与调整后库存之比衡量的杠杆率升至持续高于30%（2019年为23%） 流动性及债务结构 流动性稳健；债务期限长：2020年上半年末华润置地持有可用现金609亿元人民币，足以覆盖其414亿元人民币的短期债务。由于债务到期日分散，华润置地的短期流动性压力有限。过去几年该公司的融资成本率持续处于4%-5%的低位。 China Resources Land Ltd; Long Term Issuer Default Rating; Affirmed; BBB+; RO:Sta ----senior unsecured; Long Term Rating; Affirmed; BBB+ 来源：惠誉评级