惠誉授予领地控股'B'的首次评级，展望稳定（完整评级公告）

Fitch Ratings - Hong Kong - 16 May 2021: 本文章英文原文最初于2021年5月10日发布于：Fitch Assigns Leading Holdings First-Time 'B' IDR with Stable Outlook 惠誉评级已授予中国房企领地控股集团有限公司（领地控股）'B'的长期外币发行人违约评级，展望稳定。 领地控股评级的支持因素包括其适中的杠杆率、在四川省内稳固的市场地位、有限的合资公司风险敞口及较高的财务透明度。领地控股评级的制约因素在于，其合同销售额低于评级较高同业、财务指标不稳定及依赖信托贷款。领地控股的评级亦反映了其较高的地域集中度，公司约70%的合同销售额来自四川省。 关键评级驱动因素 业务规模有限：2020年领地控股的权益合同销售额为175亿元人民币，较2019年同比增长36%（2019年权益合同销售额较2018年同比增长35%），但其销售额仍低于'B+'评级同业的水平。领地控股的目标是在未来三年内实现约30%的合同销售额年增长率，但鉴于其较高的地域集中度及对低线城市的专注可能造成需求波动，惠誉的预期较为保守。 杠杆率下降但不稳定：惠誉预计，领地控股拿地支出占销售回款的比例将降至40%-45%左右，因而未来几年内其土地储备可支持开发的年期及杠杆率将基本保持稳定。2017至2019年间，领地控股通过举债迅速扩大业务，净债务（含担保）自29亿元人民币激增至103亿元人民币，致其2019年以净债务与调整后库存之比衡量的杠杆率自2017年的35%升至59%。 在积累了庞大的土储规模后，2020年领地控股拿地支出占销售回款的比例自2017至2019年间的80%-130%降至50%左右。2020年末该公司权益可售土储规模为920万平方米，足以支持其大约三至四年的合同销售需求。上述因素叠加其2020年12月首次公开募股所得收益净额，推动该公司2020年杠杆率降至44%。惠誉预计，未来几年内领地控股的拿地支出将占其销售回款的40%-45%。 依赖信托贷款：领地控股依赖信托及资管贷款获得业务增长所需资金，2019年该等贷款占贷款总额的比例自19%升至51%。该公司计划在项目进入开发阶段时以开发贷款置换信托及资管贷款。2020年其信托及资管贷款占贷款总额的比例降至43%（信托贷款及资管贷款分别占贷款总额的28%和15%）。领地控股致力于将该比例进一步降至30%，以压降其平均融资成本（目前逾9%）。 地域集中度不构成评级制约因素：惠誉认为，领地控股的业务集中在四川省，其不利影响在一定程度上被其稳固的市场地位抵消。四川市场规模庞大，经济增速和房地产销售增长强劲。因此惠誉认为，就领地控股目前的评级水平而言，其地域集中度不构成评级制约因素。 领地控股在四川省的经营历史已逾20年，尽管自2006年起该公司业务布局拓展至其他地区，但四川省仍持续贡献约70%的合同销售额。领地控股专注于三、四线城市——如四川省第二大城市绵阳以及成都的卫星城市眉山和乐山。按楼面面积计算，三、四线城市约占该公司土储的80%，而其亦开展业务的成都约占其土储的10%。 并表比例较高：领地控股按并表合同销售额计算的隐含现金回收率持续高于90%，按合同销售总额计算的隐含现金回收率稳定在80%左右。惠誉预期领地控股的现金回收率将继续高企。领地控股的合资公司净资产仅占其开发物业净资产的11%，而非控股权益类净债权与开发物业净资产的比率处于较为合理的19%的水平。领地控股高于同业的并表比例意味着其财务报表反映了旗下项目的表现和债务水平。 评级推导摘要 领地控股的权益合同销售规模低于当代置业（中国）有限公司（当代置业，B/稳定）220亿元人民币的水平。领地控股的地域集中度较高，其70%的合同销售额来自四川省。领地控股专注于低线城市，而当代置业深耕一、二线城市，但领地控股在其布局城市中拥有稳固的市场地位。领地控股的杠杆率与当代置业的水平相当，两家公司的盈利能力亦不相上下，领地控股较低的周转率弥补了其EBITDA利润率较高的劣势。 关键评级假设 本发行人评级研究中惠誉的关键评级假设包括 - 2021至2022年间权益合同销售额每年增长12%（2020年为36%） - 2021至2022年间EBITDA利润率为19%（2020年为19%） - 2021至2022年间现金回收率为90%（2020年为92%） - 2021至2022年间拿地支出占销售回款的42%（2020年为49%） - 2021至2022年间建安成本占每年权益合同销售回款的40%（2020年为39%） 评级敏感性 可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的因素包括： - 权益合同销售额增加，并持续保持在与'B+'评级同业相当的水平 - 财务指标持续保持稳定 可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括： - 净债务与调整后库存的比率持续高于55% - EBITDA利润率（加回资本化利息）持续低于15% - 可用现金与短期债务的比率持续低于1.0倍 流动性及债务结构 流动性充裕：得益于2020年12月首次公开募股所得收益，2020年末领地控股可用现金与短期非银行债务的比率为1.3倍。领地控股无资本市场债务，其非银行债务由有抵押信托贷款组成。 财务报表调整摘要 惠誉在计算领地控股2020年末223亿元人民币的调整后库存时，计入了开发中物业、持作出售的已竣工物业、投资物业、物业、厂房和设备、对合资公司的投资、对联营公司的投资、应收合资公司款项以及应收子公司非控股股东款项。合同负债、应付股权对价、拿地相关应付款项、应付合资公司款项以及子公司非控股股东预付款自上述项目的总和中扣除。惠誉在调整该公司投资物业的价值时剔除了其2017年以来公允价值变动的影响。 环境、社会与公司治理(ESG)方面的考虑因素 除非本节内容另有披露，ESG信用相关度评分最高为3分，表示ESG问题因其性质或受企业管理的方式而对信用的影响为中性或仅对受评企业的信用状况产生极小影响。 注意：本新闻稿为中文译本。如有疑问，请以英文版本为准。 来源：惠誉评级