穆迪下调正商集团的公司家族评级至B2；展望稳定

香港、2021年2月10日—中文新闻稿为英文的翻译件。如有出入，以英文稿为准。 穆迪投资者服务公司今天已将正商集团有限公司（正商集团）的公司家族评级从B1下调至B2。 与此同时，穆迪已将由正商集团上市子公司正商实业有限公司（正商实业）发行、并且正商集团担保的票据的有支持高级无抵押债务评级从B2下调至B3。 上述评级展望从负面调整至稳定。 穆迪助理副总裁/分析师杨昱颖表示：“评级下调反映了正商集团疲软的销售业绩和现金回款低于我们的预期，同时考虑到其土地储备规模较小以及中国房地产业的信贷环境趋紧，其业绩未来1-2年不大可能大幅改善。” “评级下调也反映了该公司计划向河南省三四线城市等市场扩张所带来的进一步业务执行风险，与省会郑州相比，这些三四线城市的住房需求更加不确定。”穆迪负责正商集团的主分析师杨昱颖补充道。 此外，三四线城市的银行资金供应较少，这可能会制约公司的现金流生成能力和流动性，进而限制其执行销售增长计划的能力。 评级理据 正商集团B2的公司家族评级反映下列因素：（1）公司在郑州房地产市场上的品牌实力和领先地位；（2）公司在当地城市改造项目方面的良好记录，这将支持其获得当地旧改项目的能力。 但是，对正商集团B2的公司家族评级构成制约的因素包括公司运营规模不大、地域高度集中于河南省、向本土以外市场的扩张带来更多执行风险；以及土地储备规模较小，导致补充土地储备以支持销售的需求高于同业。 穆迪估计截至2020年12月31日，正商集团的总建筑面积仅900万平方米左右（包括约20%的地下面积），仅可支持两年左右的销售。 在上述制约因素下，穆迪预计2021年正商集团的合约销售额将小幅降至人民币300亿元。 穆迪估计2020年正商集团的房地产销售额从2019年的人民币375亿元（不包括安置房销售）下降约12%-13%。上述表现弱于穆迪原先预期，同时也落后于10.8%的全国合约销售额增长。此外，2020年其现金回款率维持在65%左右的较弱水平，而2019年为62%。这一表现和运营规模使该公司的公司家族评级更符合B2水平。 但是，过去1-2年正商集团已缩减其土地购置规模，以保持流动性并控制其债务杠杆率。穆迪预计该公司将保持这种流动性和财务管理策略，并保持其基本稳定的并符合其B2的公司家族评级的主要信用指标。 正商集团的流动性充足。穆迪预计，该公司的现金持有规模和运营现金流可完全覆盖其到期债务和未来12-18个月的承诺土地款项。 但是，如果未来12-18个月该公司无法按计划执行其销售计划，或如果该公司采取更为激进的土地储备策略来实现增长，其流动性将有所削弱。 由于存在结构性从属风险，正商集团B3的高级无抵押债务评级较其公司家族评级低一个子级。正商集团大部分债权在子公司层面，在破产情况下其受偿顺序优先于控股公司债权。此外，控股公司缺乏缓解结构性从属风险的重要因素。 在环境、社会和治理（ESG）因素方面，穆迪考虑了正商集团的民营企业性质和股权集中的情况。该公司过去也与子公司正阳建设进行了大量关联方交易。但是，由于正商集团继续开发其香港上市子公司正商实业有限公司旗下的新项目，穆迪预计该公司与正阳建设的交易必须遵守香港联交所的公司治理标准。其境内核心子公司河南宏光正商置业有限公司因发行境内债券而需遵守境内信息披露要求。截至2020年6月底，上述两家子公司占正商集团总资产的85%以上。此外，正商集团过去3年并未分红。 可引起评级上调或下调的因素 稳定的评级展望反映了穆迪预计未来12-18个月正商集团将维持充足的流动性和不同的境内外融资渠道。穆迪还预计同期正商集团将维持其业务规模并大幅改善其现金回款。 若发生以下情况，穆迪可能上调正商集团的评级：（1）不牺牲其利润率的前提下实现合约销售额（不含安置房销售额）和收入的持续增长；（2）在不影响流动性的前提下，改善其土地储备规模并实现地域覆盖多样化；（3）增强其流动性状况，现金/短期债务比率持续高于1.0倍，并维持其信用指标基本稳定。 另一方面，若出现以下状况，穆迪可能会下调正商集团的评级：（1）正商集团未能执行其业务计划和维持基本稳定的运营规模；（2）未能改善其销售或现金回款率，或采取激进的购地策略，导致流动性恶化；或（3）信用指标严重趋弱。 表明评级存在下调压力的信用指标包括：未来12-18个月EBIT/利息覆盖率降至1.5倍以下或现金/短期债务比率未能趋向1.0倍。 任何融资渠道转弱的迹象都可能令正商集团的评级承压。 上述评级所采用的主要评级方法为2018年1月发表的《住宅建筑与房地产开发业》。 正商集团有限公司是一家总部位于郑州市的中国住宅类房地产开发商。该公司由黄燕萍女士和张敬国先生全资所有。截至2020年12月31日，其土地储备的可售建筑面积约为900万平方米（包括约20%的地下建筑面积）。 来源：穆迪投资者服务公司