标普：因来自合联营合作伙伴的财务传染风险上升，金地集团评级下调至“BB-”；随后应要求撤销评级

- 随着一些与金地（集团）股份有限公司（金地集团）有合联营项目合作的房企出险，我们认为该公司广泛参与合联营项目的敞口涉及更高的运营风险和财务传染风险。 - 鉴于国内房地产市场依然疲软，以及在收紧的购地策略下金地集团2023年将推出的可售货量减少，金地集团明年的合同销售额可能会进一步下降8%-10%。 - 我们将金地集团的长期主体信用评级从“BB”下调至“BB-”。同时，我们将其子公司辉煌商务有限公司（辉煌商务）的长期主体信用评级自“BB-”下调至“B+”。随后，应金地集团和辉煌商务要求，我们撤销其主体信用评级。评级撤销之时，展望为负面。 香港，2022年11月15日—标普全球评级今日宣布，采取上述评级行动。随后应公司要求撤销评级。 我们下调金地集团的评级，缘于我们认为该公司合联营项目的风险敞口扩大。金地集团一直广泛参与合联营项目以分摊财务压力和进入新市场，主要原因在于公司项目大部分位于一二线城市，其地价更高且竞争更为激烈。但是，在持续的行业下行期，由于出险或者实力较弱的合联营合作伙伴可能会拖缓工程进度，或甚至会从金地集团占取流动资源，公司的运营风险和财务风险因此不断升高。随着更多合联营合作伙伴遭遇财务困境，其财务传染风险已上升。此外，由于这些合联营项目未并入集团财务报表，其财务透明度有限，导致表外风险敞口较难评估。 鉴于可售货量减少，我们预计金地集团2023年的合同销售额将继续下降。该公司今年前三个季度的权益土地支出自去年同期的460亿元人民币大幅减少81%至89亿元。我们预期未来12个月内该公司将继续采取紧缩的购地策略。但是，由于2022年消耗了较优质的土储且新收购项目减少，在市场依然疲软的背景下，我们预计2023年金地集团的合同销售额将进一步下降8%-10%（2022年预计降低20-25%）。这将导致2023和2024年的收入每年缩减8%-13%。尽管如此，该公司的合同销售业绩应仍将优于行业平均水平（今年前十个月同比下降了约45%）。金地集团主要侧重于一二线城市，公司67%的土储位于一二线城市。因此，我们预期，当房地产市场复苏时，金地集团销售业绩的回升速度也将快于行业平均水平。 受集中现金管理政策和稳固的银行关系支持，金地集团的流动性应会保持足够。该公司一直有效地采用集中现金管理政策。其母公司层面持有充裕的现金，在过去三年占并表后合计现金达35%-45%。 2022年前三个季度金地集团增加了举借银行贷款。金地集团与银行的稳固关系对其融资至关重要，在2023年尤其如此，因公司将面临境内债券大量到期的压力。截至2022年9月30日，金地集团的并表后总债务额中约60%为银行借款。该公司的其他融资敞口依然很低，占截至2022年6月末总债务的2.86%。 鉴于金地集团拥有充足的土储，我们认为该公司在购地策略上仍保有灵活性，以便保留流动性来源以偿付到期债券。 撤销评级之前的负面展望反映出，我们认为金地集团的出险合联营合作伙伴的财务传染风险可能加剧。未来12个月，在行业低迷的情况下该公司的合同销售额仍将乏善可陈。 金地集团旗下全资境外运营和融资平台—辉煌商务的负面展望反映了母公司的展望，同时也反映出我们认为未来12个月辉煌商务仍将是金地集团具有高度战略重要性的子公司。 如果金地集团的流动性出现恶化，我们可能下调其评级；公司流动性可能因与出险开发商合联营项目的拖累而恶化。 如果金地集团的杠杆率显著恶化，导致并表债务对EBITDA比率长期超过5.0倍，我们亦可能下调评级。合同销售额不及预期、大幅举债增加土地投资、或者利润率进一步压缩，都可能致使其杠杆率高于5.0倍。若金地集团面临重大项目延期，损及项目交付和收入结转，其杠杆率亦可能上升。 如果我们下调金地集团的评级，那么也将下调辉煌商务的评级。 若出现以下情形，我们亦可能下调辉煌商务的评级：（1）我们认为该公司对金地集团的战略重要性因母公司的策略调整而下降；或（2）金地集团对辉煌商务的管控和监督弱化。 如果金地集团得以良好地管控合联营项目的风险，我们则可能将展望调整至稳定。公司的合同销售额企稳、项目交付顺利、控股公司层面的现金备用存量充裕，则表明合联营项目风险管控良好。并表比率和权益比率的改善亦可证明这一点。同时，金地集团还需保持多元化融资渠道的畅通。 如果我们将金地集团的展望调整至稳定，则可能对辉煌商务采取相同行动。如果辉煌商务对集团的贡献更为显著，使得我们评估其为核心子公司，该公司评级则可能上调。 ESG信用指标：E-3，S-2，G-2 环境因素是我们对金地集团信用评级分析中略显负面的考量因素。该公司面临的环境风险与其同业可比。社会和治理因素在我们的评级分析中整体呈中性影响。该上市公司的所有权结构多元化，与其它民营同业相比受个别股东的影响有限，此外公司还拥有一支具备长期过往记录的专业高管团队来进行管理。 注：中文版本系根据英文版本翻译，若与原英文版本有任何分歧，概以英文版本为准。 来源：标普全球评级