标普：因积极管理流动性，确认万科“BB+”评级；展望负面（完整评级公告）
- 万科企业股份有限公司（万科）有望保持稳固的银行关系。我们认为，该公司将获得更多抵押贷款，以取代今年余下时间内和2025年到期的无抵押贷款。
- 我们还预期万科将继续处置非核心资产、精简业务，同时增强流动性。资产处置计划正在稳步推进中，与我们的预期一致。
- 我们确认万科的长期主体信用评级“BB+”，及其其子公司万科地产（香港）有限公司（万科香港）的长期主体信用评级“BB”。同时，我们确认万科香港的优先无抵押债券的长期债项评级“BB”。
- 万科的评级展望负面，反映我们预期，在房地产行业持续低迷的情况下，该公司未来12个月的合同销售额或将进一步下降，以及如果万科的资产处置计划执行不畅，其财务状况也可能弱化。
香港，2024年6月14日—标普全球评级今日宣布，采取上述评级行动。
万科正在积极管理流动性，并同时在转变融资模式。该公司有望继续获得更多银行抵押贷款，以取代今年余下时间内和2025年到期的无抵押贷款。我们预计万科将保持与核心合作银行的稳固关系。
我们预估，2024年4月以来，万科通过抵押旗下房地产开发项目、商业地产和其它资产，已获得来自不同银行的合计约390亿元新贷款。我们预估该公司截至2024年3月末的短期债务为791亿元。
据媒体报道，今年5月万科获得一笔200亿元的银团贷款，这是近些年银行给国内房地产开发商发放的最大一笔银团贷款。该笔贷款以万科所持子公司万科物流发展有限公司的股份作抵押。我们预估，万科将把该笔贷款的约一半资金用于再融资，余下用于改善公司的流动性。
万科仍有充足的未抵押商业地产。我们预估万科拥有充足的无抵押投资性物业，公允价值约1000亿元。公司可利用这些资产从银行获得更多新贷款。
万科潜在或可探索的其他融资选项包括商业地产抵押贷款支持证券（CMBS），以及零售物业、物流园和租赁住房REITs。例如，2024年5月万科发行了CMBS，募集资金14.35亿元。其联营公司印力集团控股有限公司也通过推出商业REIT募集资金32.6亿元。
非核心资产处置计划正在稳步推进中，将提供流动性缓冲并有助降低杠杆水平。万科在继续处置非核心资产，包括旧城改造项目、办公楼、零售物业、物流园和酒店。例如，万科已将深圳一处综合用途项目以22.35亿元的价格售予公司最大股东深圳市地铁集团有限公司和深圳的另一家国企。我们认为，未来1至2年，该公司或还将出售部分股权投资以获取更多流动性。
我们预估，2024年前5个月，万科处置了104亿元非核心资产，占我们预估2024至2025年全年资产处置款项200亿元的52%。
万科已明确表明将降低杠杆水平。该公司计划在2024至2025年将有息债务减少1000亿元。该公司还表示，希望逐步退出非核心业务，聚焦三大主营业务：房地产开发、物业管理和租赁住房业务。
我们预计2024年万科将实现经营性现金流净流入。我们的基准情景继续假设，2024至2026年该公司全口径合同销售额（包括并表和未并表项目）将从2023年的3,760亿元减少至2,700亿-2,800亿元。我们认为，2024年5月17日出台的房地产市场需求侧宽松政策有助于稳定国内销售状况；而且还可减少我们基准情景下销售额预测值的下行风险。
2024年前5个月，万科合同销售额录得1,022亿元，较2023年同期下降39.1%，略高于国内百强房企的平均降幅44.3%。
根据我们的估算，2024年该公司每月用于经营活动（不含购地）的全口径现金支出将在170亿元左右。这一金额低于我们估算的2024年月均全口径合同销售额约230亿元。因此我们认为，2024年万科有望实现经营性现金流净流入。
我们对万科香港的评级将与其母公司评级同步变动。万科香港是一家由万科全资持有的境外子公司。该公司是万科重要的境外融资平台，也是万科所有境外债券的发行人。万科香港与万科签署了维好协议，万科为其提供不具有约束力的股权支持。
我们对万科香港的评级比万科低一个子级，因为我们将万科香港视为万科具有高度战略重要性的子公司，而且万科香港是万科唯一境外融资平台子公司。万科香港的评级和展望将与其母公司同步变动。
万科的负面展望反映我们认为，在房地产行业持续下行之际，未来两年该公司合同销售额或将进一步减少。如果未能成功执行资产处置计划，那么该公司杠杆率也可能恶化。
万科香港的评级和展望反映我们对于万科的评级和展望。我们认为未来12-24个月，万科香港仍将是万科具有高度战略重要性的子公司。
若下列情形发生，我们可能会下调万科的评级：
- 万科的合同销售额表现低于行业平均水平，现金回款不及我们预期以及融资渠道收窄，从而导致公司流动性状况弱化；或
- 万科未能通过资产处置等方式成功控制债务规模，或其收入结转和盈利能力弱于我们预期，导致公司杠杆率显著抬升，同时EBITDA利息覆盖倍数降至3倍以下且无改善迹象。
若万科的评级被下调，我们可能会下调万科香港的评级。此外，若下列情形发生，我们也可能下调万科香港的评级：
- 我们认为万科香港对于万科的重要性弱化；或
- 万科对于万科香港的管控和监督弱化。
若万科的合同销售企稳，并能在融资模式转型期继续通过银行的经营性物业贷款筹集足够资金，我们就可能将其展望调整回稳定。与此同时，我们会预计该公司将通过执行资产处置计划来管理流动性和杠杆率。
若我们将万科的展望调整为稳定，我们可能会对万科香港采取相同评级行动。
环境、社会及治理（ESG）
环境因素在我们对万科的信用评级分析中构成略负面考量。该公司的房地产开发业务面临的环境风险与同业房企相当。万科的管理团队稳定且经验丰富。在过往实现战略和经营目标的过程中，公司也长期保持审慎的财务管理和透明的市场沟通。
注：中文版本系根据英文版本翻译，若与原英文版本有任何分歧，概以英文版本为准。
来源：标普全球评级