标普：杠杆率改善将助力中国海外发展抵御房地产行市场动荡

香港，2024年4月3日—标普全球评级4月2日表示，杠杆率下降及良好的项目完工记录反映出中国海外发展有限公司（中国海外发展）有持续的韧性抵御中国房地产市场动荡。 中国海外发展2023年的杠杆率（以债务对EBITDA比率衡量）较2022年的4.9倍有可观的改善。公司2023年的合约销售额增长5%。而在早前的2022年公司合约销售额虽然下降20%，但仍优于当年27%的全行业平均降幅。 我们预计，依托于稳健的财务管理能力和合约销售完工交付的增加，中国海外发展的杠杆率将在2024年持续改善。将其联营公司中国海外宏洋集团有限公司排除在外，中国海外发展截至2023年末的未结转预售额达到人民币1,859亿元，较2022年增长8%。 我们预计，由于公司控制土地成本，其毛利润率将保持稳定。据公司估算，得益于购地过程中的竞争减少，公司在2023年购入的土地未来产生的毛利润率有望达到22%。2023年的毛利润率为20%。 尽管2023年的购地支出有所增加，但公司依然努力控制住债务规模。依托于公司在2023年实现了353亿元的经营性现金流净流入，公司在当年的净偿债规模达到156亿元，使当年的调整后债务减少8%。 2023年公司的权益购地支出达到1,227亿元人民币，较2022年增加42%。尽管现金减少，但公司截至2023年末的净负债率为39%，低于2022年的43%。 我们认为，中国海外发展（BBB+/稳定/--）在控制对手方风险方面也表现出了财务审慎性。许多开发商都因项目合作方财务管理能力欠佳而面临销售和现金流问题。我们估算，中国海外发展2023年的权益销售比率高达90%，这意味着其采用合联营模式的比例非常有限。截至2023年末，中国海外发展资产负债表的少数股东权益规模仅占总权益规模的5%。 租金收入增加将助益中国海外发展提升偿债能力。2023年公司的商业地产收入增长12%（不含酒店）。公司计划在未来3-4年内再增加17处商业地产，包括写字楼、购物中心和长租公寓等。该板块产生的租金收入占公司总收入的3%。 本报告不构成评级行动。 注：中文版本系根据英文版本翻译，若与原英文版本有任何分歧，概以英文版本为准。 来源：标普全球评级