惠誉下调中梁评级至'B-'；展望负面（完整评级公告）
Fitch Ratings - Hong Kong - 03 Mar 2022: 本文章英文原文最初于2022年3月1日发布于：Fitch Downgrades Zhongliang to 'B-'; Outlook Negative
惠誉评级将中国房企中梁控股集团有限公司的长期外币发行人违约评级自'B+'下调至'B-'，将其高级无抵押评级自'B+'下调至'B-'，回收率评级为'RR4'，展望负面。
该评级行动基于未来几个月中梁在资本市场上进行再融资的不确定性加大，以及过去几个月房地产行业的整体合同销售额下行趋势低于惠誉预期。目前，中梁仍然无法通过资本市场融资，并且惠誉认为中梁将须依赖合同销售产生的现金来偿付其2022年到期债券。
关键评级驱动因素
再融资风险加大：中梁到期资本市场债务再融资风险加大。中梁未来6个月将有8.91亿美元（58亿元人民币）境外债券到期，包括2.93亿美元于5月到期、4.48亿美元于7月到期、1.5亿美元于8月到期。
不过惠誉认为，中梁基本无法通过资本市场融资，且将依靠内部现金来源偿还剩余到期债务。如果市场仍将中梁闭之门外，预计中梁将不得不依靠合同销售所得偿付境内外资本市场到期债务。目前整个房地产行业的物业销售额均呈疲弱态势。
依靠合同销售进行再融资：中梁2021年下半年和2022年1月的列报合同销售额同比分别下降24%和39%。上述数据与该行业的水平基本一致。2021年总合同销售额增长2%，至1,688亿元人民币；但是，鉴于目前物业市场情绪低迷，加之该公司的土地储备高度集中在三四线城市，2022年该公司的总合同销售额或将下降。
业务状况恶化：由于资本市场融资渠道持续低迷，中梁或将依靠现有现金偿付资本市场债券，因而土储补充能力受到影响，从而导致其业务状况出现恶化。惠誉预计，如果中梁继续以偿债而非补充土地储备优先，该公司2022年的土储年限将降至2.5年以下，2023年将降至2年以下。若中梁大幅削减土地出让金，则其土储质量亦将恶化。
非银行贷款占比高企：截至2021年上半年，中梁的融资依靠银行贷款（占借款总额比重50%），信托贷款（30%）和美元债券（19%）。中梁的全部非银行借款均将在不足两年内到期。若信托贷款监管趋严，将进一步影响中梁的财务灵活性。该公司称，由于2021年下半年土储活动下降，其非银行境外贷款敞口已趋减少。
少数股东权益占比提高：2021年上半年，中梁的少数股东权益与权益总额之比自2020的64%小幅升至66%，应付少数股东权益净额与开发物业净资产之比自22%升至25%。这或可导致出现现金漏损，并令公司将现金从项目层面转移至控股公司层面的能力存在不确定性。
评级推导摘要
中梁评级的制约因素在于，在当前资本市场情绪低迷的环境下，其即将到期的资本市场债务再融资风险上升。惠誉认为，该公司或将须依靠合同销售产生的现金偿付资本市场到期债券。该公司的资本市场到期债券偿付能力取决于市场对其及整个行业的信心恢复程度，融信中国控股有限公司（B-/负面）为其可比公司。
关键评级假设
本发行人评级研究中惠誉的关键评级假设包括：
- 2022至2024年期间，合同销售额每年约为840-900亿元人民币（2021年：1,030亿元人民币）
- 2022年土地储备年限为2.5年左右，2023至2024年间将降至2年（2021年：2.8年）
- 2022至2024年期间，拿地总楼面面积与售出总楼面面积的比率为0.4-0.5倍（2021年：0.6倍）
- 2021至2024年期间毛利率为16%-17%（2021年：21%）
评级敏感性
可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的因素包括：
- 2022年剩余资本市场到期债券的偿付计划更明确。
可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括：
- 有证据表明中梁在偿付2022年剩余到期债券方面的流动性紧张或存在资金缺口。
- 合同销售额持续下降。
流动性及债务结构
再融资需求高：2021年上半年末，中梁披露其持有不受限制现金282亿元人民币，该数额对其短期债务的覆盖比率为1.2倍（2020年为1.0倍）。中梁或将利用手持现金和经营性现金偿付资本市场到期债务。
信用摘要
惠誉计算的中梁杠杆率将指定账户从现金中扣除并计入存货。鉴于受限银行存款主要作为获得银行贷款的抵押，因此惠誉将其计入现金以便于计算净债务。
环境、社会与公司治理(ESG)方面的考虑因素
除非本节内容另有披露，ESG信用相关度评分最高为3分，表示ESG问题因其性质或受企业管理的方式而对信用的影响为中性或仅对受评企业的信用状况产生极小影响。
发行人简介
中梁是一家大型房企，专注于长三角地区（截至 2021年上半年末占总可售资源的 46%）。该公司业务已拓展至其他经济核心区域，包括中西部经济区（27%）、环渤海经济区（12%）、海峡西岸经济区（9%）和珠三角经济区（6%）。
注意：本新闻稿为中文译本。如有疑问，请以英文版本为准。
来源：惠誉评级