惠誉：经营现金流疲弱降低了金茂的评级缓冲空间

惠誉评级-上海/香港-2024 年 9 月 3 日：惠誉评级预计，中国金茂控股集团有限公司 (BBB-/负面) 的经营现金流 (OCF)（以报告的 OCF 减去已支付的利息加上从联营公司收到的经常性股息减去支付给少数股东的现金股息来衡量）在 2024 年将保持负值，原因是中国住宅建筑行业持续低迷，今年迄今为止购房者信心的复苏微乎其微。持续的低市场能见度可能会进一步降低该公司本已微薄的评级空间。 金茂的 OCF（惠誉定义）从 2023 年上半年的负 18 亿元人民币和 2023 年下半年的负 39 亿元人民币恶化至 2024 年上半年的负 74 亿元人民币。管理层将 2024 年上半年的 OCF 走弱主要归因于 2023 年收购地块支付的 80 亿元人民币的土地款，尽管 2024 年上半年的土地购买量有所减少。我们预计，金茂的 OCF 将在 2024 年下半年恢复并转为正值，因为预计下半年销售额与上半年持平，土地支出与上半年相似，同时建筑支出减少，这符合该公司的项目启动和交付计划。 在当前市场条件下，销售不确定性仍然很高。2024 年上半年，金茂的总合同销售额同比下降 48% 至 450 亿元人民币。销售业绩符合我们预计的 2024 年销售额下降 35% 的预期，因为我们预计 2024 年下半年的同比降幅将有所收窄，而 2023 年上半年的高基数导致 2024 年上半年的降幅更大。金茂 6 月份月度销售额同比增长 1%，7 月份下降 11%，较 2024 年前五个月 57% 的销售额下降幅度有所改善。2024 年上半年的合同销售额占我们全年预测的 50%。 截至 2024 年上半年末，金茂的杠杆率（以净负债与净物业资产之比衡量）保持稳定，为 51%。扣除土地增值税 (LAT) 后的 EBITDA 利润率从 2023 年的 6% 提高至 2024 年上半年的 11%。这一增长主要是由于毛利率上升了约 3 个百分点，土地增值税占开发物业收入的百分比下降了约 2 个百分点。金茂继续在境内资本市场拥有强大的融资渠道，2024 年上半年发行了 35 亿元人民币的 15 年期商业抵押贷款支持证券和 50 亿元人民币的三年期中期票据，票面利率为 2.8%。 金茂的评级较其独立信用状况‘bb’上调了两个子级，反映出我们根据《母子公司关联性评级标准》预期其将获得实力较强的母公司中化香港（集团）有限公司（中化香港，A/负面）的支持。截至 2024 年上半年末，向中化香港发行的永续证券从 2023 年底向关联方发行的 80 亿元人民币增至 150 亿元人民币，这表明母公司持续提供支持的意愿。 * 本文为中文节译稿，如有任何疑问，请以英文原文为准。原文标题：Weak Operating Cash Flow Reduces Jinmao’s Rating Headroom (03 September 2024) ©️未经许可，禁止转载、摘编、复制及建立镜像等任何使用。