中诚信亚太维持远洋集团控股有限公司长期信用评级BBBg+，展望稳定

香港时间2022年4月19日，中国诚信（亚太）信用评级有限公司（“中诚信亚太”）维持远洋集团控股有限公司（“远洋集团”或“公司”）的长期信用评级为BBBg+，展望为稳定。同时，中诚信亚太维持其高级无抵押债务评级为BBBg+。 远洋集团的长期信用评级为BBBg+，中诚信亚太肯定了以下因素包括（1）在北京及环渤海地区领先的市场地位；（2）充足的土地储备；（3）严谨的财务措施和良好的融资能力；（4）来自中国人寿的支持。同时，该评级也关注到以下因素包括（1）在房地产市场放缓的背景下，合约销售增速下行压力加大；（2）房地产开发板块盈利能力相对较弱；(3)由于债务负担增加，信用指标转弱。 公司概况 远洋集团（股票代码：3377.HK）于1993年成立，2007年在香港联合交易所上市。远洋集团是中国领先的房地产开发商之一，其土地储备分布于北京、环渤海、华东、华南、华中及华西6个核心地区，以及印度尼西亚和新加坡。截至2021年末，远洋集团拥有超过270个项目，分布在63个城市。远洋集团同时参与高端写字楼、商业综合体和零售物业等投资物业的开发和运营。截至2021年12月31日，公司持有超过23个投资物业项目，主要位于北京、上海和天津等一线和核心二线城市。 截至2021年12月31日，中国人寿保险（集团）有限公司（“中国人寿”）和大家保险集团有限责任公司（“大家保险”）为远洋集团两大主要股东，分别持有公司29.59%及29.58%的股权。 评级因素 正面因素 充足优质的土地储备和严谨的收购策略。远洋集团在拿地方面保持纪律，并继续丰富其多元化的地域分布。2021年，公司收购项目46个，总建筑面积约720万平方米，预计可售价值超过800亿元。远洋集团还有充足的土地储备，能够满足其未来4-5年的业务发展。截至2021年12月31日，公司总土地储备5,310万平方米，权益土地储备2,850万平方米。 来自物业投资和管理业务的经常性收入。截至2021年底，远洋集团的可出租总面积约为390万平方米，而2020年底为210万平方米。在可出租总面积增加的支撑下，2021年其租金收入同比增长13%至47亿元。我们相信远洋集团的经常性收入将提供稳定的现金流和收入，以维持公司未来12-18个月房地产销售疲软下的经营能力。 财政政策严谨，融资能力良好。远洋集团保持严谨的财务政策，负债结构均衡，融资能力良好。此外，公司持有的现金及现金等价物为217亿元（不包括受限制的银行存款），足够覆盖其187亿元的短期债务。我们认为远洋集团拥有良好的流动性缓冲，这得益于其在境内外资本市场的融资能力。 强大的股东支持。远洋集团是中国人寿在房地产领域的唯一平台，拥有获得中国人寿支持的良好记录。远洋集团于2021年12月与中国人寿签署新的金融产品交易框架协议，总金额为150亿元，旨在增强其在动荡市场中的抵抗能力。我们相信中国人寿的持续支持将有利于远洋集团的业务发展和财务稳健，这在很大程度上支持了其信用状况。 关注因素 合同销售增长下行压力加大。由于中国房地产市场（尤其是北京和环渤海地区）减速，自2020年以来远洋集团的合同销售增长持续承压。2021年合同销售额同比微增4.0%至1,363亿元。此外，公司现金回款率从2020年的93%下降至2021年的77%，主要是房贷政策收紧所致。在严谨的政策环境和近期与疫情相关的社会限制下，由于购房者信心疲软，我们预计远洋集团的合约销售在未来12-18个月内将继续承压。 收入增加，但盈利能力减弱。2021年公司总收入同比增长13.7%至642亿元。尽管如此，其毛利率从2020年的18.5%下降至2021年的17.5%，同期净利润率则从8.3%下降至7.9%，与同业相比处于偏弱水平。在可预见的未来，考虑到中国房地产市场的监管政策持续严谨，我们预计未来12-18个月内公司的毛利率将在18%左右。 债务负担加重，信用指标转弱。远洋集团的债务负担在2021年有所增加，这提高了其债务杠杆并削弱了其信用指标。公司调整后债务从2020年底的844亿元增加到2021年底的947亿元，同期净负债率从59.7%上升至90.8%。由于合同销售放缓，公司合同销售与债务的比率从2020年的1.6倍降至2021年的1.4倍。此外，调整后EBIT利息覆盖率从2020年的2.3倍降至2021年的2.1倍。 评级展望 远洋集团的评级展望为稳定，反映公司将维持严谨的土地收购策略，债务杠杆将维持稳定。我们预期中国人寿将继续为公司的业务提供支持，并为其带来一定的流动性缓冲。 可能触发评级上调因素 潜在的评级上调因素包括（1）合同销售大幅增长，回款率持续提升；（2）财务状况随着去杠杆有明显改善，从而使净负债率降低及EBIT利息覆盖率提高。 可能触发评级下调因素 潜在的评级下调因素包括（1）合同销售下滑且市场份额大幅减少；（2）土地收购和业务扩张策略变得激进，从而导致财务和流动性恶化；（3）中国人寿的支持减弱，或者中国人寿不再是公司的最大股东。 评级方法 本次评级所采用的评级方法为房地产开发行业评级方法（2019年12月）。 关于我们 中诚信亚太于2012年6月取得香港证监会颁发的第十类牌照（提供信用评级服务），是香港首家持牌的中资信用评级机构。中诚信亚太为在香港、亚太及欧盟地区发行境外市场债券的国内外企业与机构提供信用评级服务。 注：本文为英文版本的中文翻译版本，如中、英文两个版本有任何抵触或不相符之处，请以英文版本为准。 来源：中国诚信 (亚太) 信用评级有限公司