标普：中国楼市或将在2024年逐步缓慢恢复

香港，2023年10月16日—中国房地产开发商喜忧参半：喜在房地产市场即将触底，忧在触底后恐将多年内难以走出低迷。标普全球评级预计，较低的新开工面积、过量的低线城市房地产库存以及对销售账户愈加严格的监管均将导致房地产销售持续乏力。 上述观点详见标普全球评级今日发布的报告：《中国房地产观察：楼市或将在2024年逐步缓慢恢复》（China Property Watch: A Slow, Sequential Recovery In 2024）。 标普全球评级信用分析师曾锡恩表示：“中国楼市复苏将是一个循序渐进的缓慢过程。决策者首先采取措施恢复一线城市的健康稳定。我们看到，一线城市的消费者信心、房屋销量和价格已经开始企稳。但是，低线城市依然面临着供给过剩和信心不足的挑战。” 在这样的背景下，国有房企和民营房企之间的差距也将拉大。国有开发商历来更加专注高线市场，这在当前的市场环境下无疑是一大优势。另外，国有房企的融资渠道也相对较为畅通，而民营房企则举债艰难。一系列大型民营开发商的偿债违约事件也对市场信心造成了冲击。 曾锡恩表示：“所有开发商都不得不应对销售放缓的挑战；房企的杠杆率将在未来两年内保持高位。” 我们假设： - 2023年房地产销售额将较上年下降10%-15%至11.5-12万亿元左右，降幅超过我们此前预计的中等个位数百分点水平； - 今年前八个月开发商销售额仅为7.8万亿元； - 2024年销售额将进一步下降5%至11-11.5万亿元；以及 - 鉴于2022和2023年楼市销售额降幅均达到两位数百分点，因此2024年的房屋销售额应不会有更大幅度的下滑。 我们认为，全国商品房销售额正在朝每年10-11万亿元的均衡水平方向发展。该均衡值是用当前的房价乘以2009-2015年期间的平均房屋销售面积计算得出。采用2009-2015年期间销售面积数据是因为我们认为这是房地产市场发展较为稳定、销量与实际需求较为匹配的一段时期。计算中采用的当前房价为高线城市住宅售价20,000元/平方米，低线城市售价6,200元/平方米。考虑到城镇化速度放缓、人口规模于近期开始下降等当前趋势，每年10-11万亿元的均衡水平仍然较2009-2015年水平有10%-15%的下降空间。 标普全球评级信用分析师廖美珊表示：“政策来来去去，信心起起浮浮。但相对平稳的2009-2015年或许是楼市终将回归到的均值水平。我们将该均值视为一种楼市基准水平。” 本报告不构成评级行动。 注：中文版本系根据英文版本翻译，若与原英文版本有任何分歧，概以英文版本为准。 来源：标普全球评级