穆迪确认仁恒置地Ba2的公司家族评级；展望调整为负面

香港、2020年1月23日—中文新闻稿为英文的翻译件。如有出入，以英文稿为准。 穆迪投资者服务公司确认仁恒置地集团有限公司（仁恒置地）Ba2的公司家族评级。 此外，穆迪确认仁恒置地全资子公司仁恒地产（香港）有限公司发行、并由仁恒置地担保债券的Ba3受支持高级无抵押债务评级。 同时，穆迪将上述评级的展望从评级观察调整为负面。 此次评级行动结束了穆迪自2019年10月28日开始的评级观察。 评级理据 穆迪副总裁/高级分析师黎锦雄表示：“确认评级的决定反映了我们预计，仁恒置地从联合工程有限公司新收购的资产将提高其业务多样化程度，并支持未来12-18个月信用指标从2019年预计的疲弱水平复苏。” “但是，负面展望反映了未来12-18个月该公司执行其宏大的去杠杆计划的能力存在不确定性。”黎锦雄补充道。 1月20日，仁恒置地宣布完成对联合工程所有股份的全面收购要约。当时，仁恒置地持有联合工程95.91%的普通股，从而触发其对后者的全面收购，使联合工程成为仁恒置地的全资子公司。仁恒置地计划将联合工程从新加坡证交所退市。 联合工程主要从事房产租赁、酒店住宿、物业开发、工程、分销、制造、企业服务和其他业务，其业务范围覆盖新加坡、马来西亚、中国和美国。 穆迪预计，在收购之后仁恒置地的信用指标将转弱，因为其50%的收购资金来自债务，并且公司将承担联合工程的全部负债。此外，穆迪估测仁恒置地2019年收入增长将较缓。因此，穆迪预计该公司以收入/调整后债务比率衡量的债务杠杆率将从2018年的54%降至38%，同期以调整后EBIT/利息比率衡量的利息覆盖率将从5.3倍降至3.8倍。 但是，穆迪预计该公司的信用指标在未来12-18个月将改善，支持因素包括：（1）公司计划放缓购置土地以降低杠杆；（2）2019年强劲的合约销售状况将改善收入确认规模；（3）新收购的新加坡投资物业资产租赁收入增长强劲。 具体而言，穆迪预计未来12-18个月该公司的债务杠杆率和利息覆盖率将分别改善至55%-60%和4.5-5.0倍。此外，同期内该公司的调整后租赁收入/利息覆盖率有望改善至45%-50%。不过，这些指标将主要取决于仁恒置地未来12-18个月去杠杆的能力。 2019年全年仁恒置地的合约销售额同比强劲增长103%，达到人民币555亿元。如此强劲的合约销售表现有助于支持公司的流动性。 仁恒置地Ba2的公司家族评级仍反映了其良好的品牌和优质的产品，这为公司提供了较强的定价能力，并支持其毛利润率高于同业平均水平。此外，该公司旨在满足广泛市场需求的销售策略有助于降低控制房地产需求的调控政策所造成的负面影响。 该评级还考虑了仁恒置地强劲的流动性和在境内外的良好融资能力。 同时，该评级受到以下因素制约：（1）地域分布集中；（2）大规模购置土地和收购联合工程造成高杠杆；（3）受房地产调控趋严的冲击。 由于存在结构性从属风险，仁恒置地Ba3的高级无抵押债务评级较其公司家族评级低一个子级。从属风险反映了仁恒置地大部分债权在运营子公司层面，在破产情况下其受偿顺序优先于仁恒置地的高级无抵押债权。此外，控股公司缺乏缓解结构性从属风险的重大因素，因而降低了控股公司层面债权的预期回收率。 仁恒置地的流动性状况良好。穆迪预计，该公司的现金持有规模和运营活动产生的现金流将足以覆盖其到期债务和未来12个月的承诺地价款。截至2019年9月30日，仁恒置地的现金结余为人民币161亿元（包括人民币4.36亿元的受限制用途现金），约为同期人民币114亿元短期债务的141%。 环境、社会和公司治理（ESG）因素方面，穆迪将仁恒置地的所有权集中度纳入考量。截至2019年6月30日，仁恒置地主要股东钟声坚先生通过直接和间接方式共持有该公司约70.11%股权。 这一风险的部分缓冲因素包括：（1）8人董事会有4名独立非执行董事，这些独立董事还主持公司的审计、提名、薪酬和风险管理委员会；（2）过去3年分红比例较低，为15%-20%；（3）公司根据新加坡证券交易所对上市公司的《公司治理守则》要求建立了其他内部治理结构和标准。 鉴于展望为负面，穆迪不大可能上调仁恒置地的评级。 但是，如果该公司通过积极的财务管理成功降低杠杆、审慎地进行新的土地购置或其他并购，同时在周期中保持销售增长并维持良好的流动性，穆迪可能将其展望调整为稳定。 若出现以下情形，仁恒置地的评级可能下调：（1）合约销售额增长持续低于穆迪预期；（2）信用指标转弱，EBIT/利息覆盖率持续降至3.5倍以下，调整后收入/债务比率持续降至60%以下，或经常性租赁收入/利息覆盖率未能趋向40%-45%附近；或（3）流动性恶化，现金/短期债务比率持续低于1.25倍。 上述评级所采用的主要评级方法为2018年1月发表的《住宅建筑与房地产开发业》（Homebuilding And Property Development Industry）。 仁恒置地集团有限公司是国内主要的房地产开发商之一，在上海、南京、苏州、杭州、南通、深圳、天津、珠海、成都、唐山、济南、中山、海口、三亚和武汉等大城市开展业务。 仁恒置地于2006年在新加坡证券交易所上市。截至2019年6月30日，该公司的土地储备总面积为859万平方米。 来源：穆迪投资者服务公司