穆迪维持中国海外发展的Baa1评级；展望稳定
香港、2022年4月25日—中文新闻稿为英文的翻译件。如有出入，以英文稿为准。
穆迪投资者服务公司维持中国海外发展有限公司（中国海外）Baa1的发行人评级。
同时，穆迪维持中国海外全资所有的以下融资平台的评级：
- China Overseas Finance (Cayman) VIII Limited 发行、中国海外担保的中期票据计划 (P)Baa1 的高级无抵押债务评级；
- China Overseas Finance (Cayman) III Limited、China Overseas Finance (Cayman) V Limited、China Overseas Finance (Cayman) VI Limited、China Overseas Finance (Cayman) VII Limited 和 China Overseas Finance (Cayman) VIII Limited 发行、中国海外担保的债券 Baa1 的高级无抵押债务评级。
上述所有评级的展望仍为稳定。
穆迪高级副总裁曾启贤称：“维持评级反映了中国海外财务管理审慎的良好记录、强劲的财务状况以及在不同行业周期中出色的流动性。这些优势可以给公司提供应对严峻运营环境的强有力缓冲空间。”
“稳定展望反映了我们预计中国海外在未来12-18个月将保持强劲的业务和信用指标以及出色的流动性和顺畅的融资渠道。”曾启贤补充道。
评级理据
中国海外Baa1的发行人评级反映了其强大的品牌实力以及在中国房地产市场的领先地位。
此外，中国海外维持审慎和具纪律性的财务管理策略。该公司的净债务杠杆率较低，并且流动性出色，这为其应对周期性的房地产开发业务相关执行风险和当前中国房地产市场严峻的业务环境提供了缓冲空间。
Baa1的发行人评级还反映了公司商业地产业务租金收入的增长。该项业务提供了稳定的经常性收益并缓和了房地产销售业务现金流的波动性。
同时，上述评级反映了公司面临的行业周期性和监管风险、行业盈利能力的下滑以及公司扩张业务背景下的持续资金需求。
穆迪预计未来1-2年中国海外的全年合约销售额将下降5%-10%，而2021年同比增长2.4%至人民币3,695亿元。
受市场信心疲软以及疫情导致业务受阻碍影响，2022年前3个月中国海外的合约销售额同比下降46%至人民币483亿元。但是，穆迪预计中国海外年内的合约销售额将逐渐回升，支持因素包括优质土地储备（多集中在国内大都市区的一二线城市）、这些一二线城市强劲的住宅需求以及政策逐渐放松的影响。
穆迪还预计，未来1-2年中国海外的调整后净债务/净资本比率将从2021年12月31日的25%小幅上升至27%-28%，原因是在不明朗的市场环境下该公司在管理业务的同时仍将遵守严格的财务纪律。
由于收入增长放缓且利润率萎缩，中国海外2022年EBIT/利息比率可能也将从2021年的7.2倍下降至6.5倍左右。
但是，该公司的主要财务指标仍体现出其稳健的信用质量，这对其Baa1的发行人评级提供了有力支持。
中国海外的流动性依然出色，得益于公司顺畅的融资渠道（归因于其稳健的信用质量和政府背景）以及截至2021年12月31日人民币1,310亿元的庞大现金规模，其中包括人民币235亿元的受监管房地产预售资金。
穆迪预计，中国海外的现金和运营现金流将完全覆盖未来12-18个月承诺支付土地款和再融资需求。
中国海外的高级无抵押债券评级不受运营公司层面债务优先受偿的影响。这是因为虽然中国海外是一家控股公司，其大部分债权在运营子公司层面，但债权人获益于公司高度多元化的业务状况，现金流来自大量运营子公司，从而缓解了结构性从属风险。
在环境、社会和治理（ESG）风险方面，穆迪考虑了下列因素：受中央政府监督管理的中国建筑股份有限公司（中国建筑，A2/稳定）持有公司多数股权；审慎的财务管理；香港联交所对上市公司的《企业管制守则》的信息披露要求；公司设有监督公司运营的董事会和4个专门委员会。
中国海外的财务管理审慎，体现在其较低的资产负债表杠杆以及出色的流动性。该公司在不同周期中维持了低于40%的净债务/权益比率以及高于10%的现金/总资产比率。此外，该公司的分红政策稳定，过去3年的分红比率约为净利润的30%，不包括投资性房地产公允价值的税后收益。
可引起评级上调或下调的因素
若发生以下情况，穆迪可能会上调中国海外的评级：公司产生稳定及大量的经常性收益，可缓冲开发业务的波动性；维持稳定的销售增长及较低的资产负债表杠杆率。
表明评级有上调空间的信用指标包括调整后净债务/净资本比率持续低于25%-30%，以及EBIT/利息比率持续高于7.5-8.0倍。
若发生以下情况，穆迪可能会下调中国海外的评级：销售业绩低于穆迪的预期；或公司采取更为进取的业务增长和土地收购策略。
表明评级有下调压力的信用指标包括调整后净债务/净资本比率持续超过35%，以及EBIT/利息比率持续降至5.5-6.0倍以下。
上述评级所采用的主要评级方法为2018年1月发表的《住宅建筑与房地产开发业》。
中国海外发展有限公司在香港联交所上市，是中国建筑股份有限公司（中国建筑，A2/稳定）持股56.1%的子公司。中国建筑由国务院下属央企中国建筑工程总公司持股56.3%。
截至2021年12月31日，若不计入中国海外宏洋集团有限公司（Baa2/稳定），中国海外包括合资企业和联营公司在内的土地储备为5,100万平方米。
来源：穆迪投资者服务公司