穆迪将越秀地产的展望调整为负面；维持Baa3评级（完整评级公告）

香港，2023年9月21日—中文新闻稿为英文的翻译件。如有出入，以英文稿为准。 穆迪投资者服务公司已维持越秀地产股份有限公司Baa3的发行人评级，及其中期票据计划的暂行(P)Baa3高级无抵押债务评级，并将越秀地产及其全资控股融资平台卓裕控股有限公司 (卓裕控股) 的评级展望从稳定调整为负面。 与此同时，穆迪维持下列评级：卓裕控股有限公司发行、由越秀地产担保的中期票据计划的暂行(P)Baa3有支持高级无抵押债务评级，以及卓裕控股发行、由越秀地产担保的债券的Baa3有支持高级无抵押债务评级。 穆迪高级副总裁曾启贤表示：“负面展望反映了在中国房地产市场回暖前景不明朗的情况下，未来12-18个月越秀地产实现稳定的经营业绩，并使其信用指标符合当前评级水平的能力存在不确定性。我们对中国房地产业的负面展望体现了上述市场前景。” 穆迪最近将中国房地产业展望从稳定调整为负面，原因是尽管政府推出了支持措施，但更疲弱的经济增长前景和购房者对项目按时完工交付的担忧将会削弱房地产销售。 “维持评级反映我们预期越秀地产的合约销售表现将继续优于整体市场，这得益于该公司稳固的市场地位、在核心市场拥有的优质土地储备，以及该公司的政府持股背景。” 曾启贤补充道。 评级理据 越秀地产Baa3的发行人评级包含了公司的个体信用状况以及两个子级的提升，提升依据是必要时该公司获得其最终母公司越秀集团有限公司 (越秀集团) 特殊支持的可能性为高，越秀集团是广州市政府通过广州市国有资产监督管理委员会持有的最大企业之一。 越秀地产的个体信用状况反映出公司在广州黄金地段开发地标性综合项目的良好记录、在大湾区和华东地区拥有优质土地储备，以及与广州市政府关系密切。 越秀地产的个体信用状况亦反映其业务主要集中于广东省、公司寻求增长的意愿强烈，且存在持续的资金需求。 鉴于越秀地产拥有优质土地储备且业务主要集中于一二线城市，穆迪预计未来12-18个月其合约销售额将温和增长。2023年前8个月，该公司合约销售额大幅增长62%至人民币1,020亿元，相当于已完成人民币1,320亿元的全年目标的77%。2022年全年越秀地产合约销售额为人民币1,250亿元，同比增长8%。 虽然增长意愿强烈，但越秀地产在寻求增长之际对债务杠杆实施主动管理。今年早些时候，通过配股，越秀地产募集了83亿港元资金，帮助公司减轻了债务水平上升造成的影响。因此，截至2023年6月其调整后债务/资本比率基本持平于51%。 穆迪预计未来12-18个月越秀地产的EBIT/利息覆盖率将基本持平于3.0倍-3.5倍。而截至2023年6底前12个月，该比率从2022年的3.5倍下降到了3.2倍。另外，同期公司调整后债务/EBITDA比率将降至6.2倍-6.3倍。而截至2023年6底前12个月，该比率从2022年的5.8倍上升到了6.8倍。 不过，鉴于中国房地产业的运营环境严峻以及国内经济增长放缓，越秀地产将主要信用指标维持在与其个体信用状况相称水平的能力存在不确定性。任何偏离穆迪预期的迹象都将对该公司的评级造成压力。 此外，穆迪担心房地产业基本面的转变导致销售增长前景显著回落以及盈利能力下降，这将对越秀地产形成挑战，并抵消其恢复疲弱信用指标的努力。 越秀地产的流动性良好，支持因素包括该公司合约销售强劲、所持现金规模较大，以及依托其政府持股背景，公司融资渠道顺畅。穆迪预计该公司的无限制用途现金结余和预期运营现金流将足以覆盖其未来12-18个月的未付地价款、分红和到期债务。 截至2023年6月，该公司持有无限制用途现金人民币300亿元，覆盖了同期人民币120亿元短期债务的2.5倍。 穆迪认为越秀集团支持越秀地产的可能性为高，原因包括：(1) 母公司是越秀地产的单一最大股东，对公司进行密切管理监督；(2) 母公司向其提供财务支持的记录；(3) 越秀地产对越秀集团收入和利润作出重大贡献；(4) 越秀地产在发展母公司核心地产业务过程中发挥战略作用，特别是在粤港澳大湾区。 不过，如果中国房地产市场复苏依然乏力，并且越秀地产销售额以及对母公司的经济贡献下降，则穆迪可能会调整其支持假设。 此外，母公司持续较高的债务杠杆可能会加大其在必要时向越秀地产提供及时支持的能力的不确定性。 在环境、社会和治理 (ESG) 因素方面，越秀地产Baa3的发行人评级考虑了该公司由越秀集团和广州地铁持股，后两者均隶属于广州市政府并受其监管；公司在追求增长战略的同时保持稳定的杠杆率和良好的流动性的记录。 越秀地产和卓裕控股有限公司的高级无抵押债务评级不受运营公司层面债务优先受偿的影响。这是因为虽然该公司属于控股公司性质，但穆迪预计母公司的支持将经过该公司，而非直接向主要运营子公司提供支持，从而降低了从属结构产生的任何预期损失差异。 可引起评级上调或下调的因素 鉴于其评级展望为负面，越秀地产的评级获上调可能性不大。 但若能实现以下几项，则越秀地产的展望有望恢复至稳定：(1) 公司信用指标改善，EBIT/利息覆盖率上升且高于3.5倍，调整后债务/资本比率下降且低于50.0%；(2) 保持其对越秀集团的战略和经济重要性；(3) 越秀集团向其提供支持的能力仍为强。 反之，若出现下列情况，穆迪可能会下调越秀地产的评级：(1) 穆迪预计越秀集团提供支持的能力或意愿下降；(2) 越秀地产的销售额显著下降，且降幅超出预期；(3) 因销售疲弱和大举购地导致该公司的流动性削弱，或 (4) 公司信用指标恶化，调整后债务/资本比率持续高于55%，或EBIT/利息覆盖率下降且持续低于2.5倍-3.0倍。 上述评级所采用的主要评级方法为2022年10月发表的《住宅建筑与房地产开发业》。 越秀地产股份有限公司 (前称越秀投资有限公司) 于1992年在香港联交所上市。越秀地产及其子公司的核心业务是房地产开发及投资。 截至2023年6月30日，越秀地产由广州越秀集团股份有限公司和广州地铁集团有限公司分别持股43.39%和19.9%。越秀集团和广州地铁均由广州市政府所有。 来源：穆迪投资者服务公司