惠誉确认越秀房产基金的评级为'BBB-'；展望稳定

Fitch Ratings - Hong Kong/Shanghai - 04 Aug 2022: 本文章英文原文最初于2022年8月1日发布于：Fitch Affirms Yuexiu Real Estate Investment Trust at 'BBB-'; Outlook Stable 惠誉评级已确认中资企业越秀房地产投资信托基金（Yuexiu Real Estate Investment Trust，越秀房产基金）的长期外币发行人违约评级为'BBB-'，展望稳定。惠誉亦确认该公司的高级无抵押评级为'BBB-'。 越秀房产基金的发行人违约评级反映了，惠誉预计其利息保障倍数将不受融资成本迅速攀升的影响始终维持在2倍以上。此外，越秀房产基金优质的投资物业组合（主要包括位置优越的写字楼及零售物业资产）亦为其评级提供支撑。然而，越秀房产基金地域集中度高且高度依赖广州国际金融中心（约占租金收入和投资物业价值总额的45%左右），这对其评级带来限制。 关键评级驱动因素 融资成本攀升导致覆盖率下降：惠誉预计，由于过度利用港元浮息贷款（约占利率互换后贷款总额的60%），未来两年越秀房产基金的融资成本将大幅攀升。在惠誉的评级情形中，其假设越秀房产基金2023年的平均融资成本从2021年的2.5%升至3.7%。因此惠誉预测， EBITDA利息保障倍数到2023年将降至2.1倍（2021年为3.6倍），仍位于惠誉负面评级行动触发阈值之上，但缓冲空间较小。 新冠封控影响租金收入：越秀房产基金于6月宣布，由于2022年爆发新冠疫情，其计划向租户提供近8,000万元人民币的租金减免，该金额相当于其2021年物业资产EBITDA的7%左右。大部分租金减免将授予白马大厦租户，少量授予上海越秀大厦和武汉星汇维港购物中心的租户。 惠誉认为，越秀房产基金或需提供进一步的租金减免，具体取决于新冠疫情的防控措施，但政府或将提供部分退税来抵消租金减免。 写字楼组合保持稳定：惠誉预计越秀房产基金的投资物业组合将维持相对稳定，因其逾75%的租金收入来自位置优越的写字楼，通常该类资产对经济周期较不敏感。总体而言，惠誉预测现有资产组合（不包括新收购的越秀金融大厦）的租金收入在2022年将下降7%，随后在2023-2024年开始逐渐恢复。 贷款价值比适中：越秀房产基金通过举债（38亿元人民币银行贷款及8亿元人民币内部资源）及发行股票（33亿元人民币新股发行）募集资金，最终以78亿元人民币完成对越秀金融大厦的收购，此后其截至2021年末的贷款价值比升至38%（2020年为35%）。据管理层表示，该公司近期无收购或资产处置计划，因此惠誉预计其贷款价值比将稳定在40%左右。 资产高度集中制约评级：惠誉预计，在可预见的未来，越秀房产基金的投资物业组合仍将维持较高的地域集中度，2022年广州的租金收入约其占租金收入总额的85%左右。特别是，惠誉预计广州国际金融中心对该公司租金收入总额的贡献率将继续维持在45%左右。 评级推导摘要 九龙仓集团有限公司（九龙仓，BBB/稳定）的评级较越秀房产基金高一个子级，主要由于前者的经常性EBITD/毛利息保障倍数更高且杠杆率更低。越秀房产基金与九龙仓均为少数物业带来大部分租金收入。广州国际金融中心贡献了越秀房地产投资信托基金租金收入的45%左右，而广州全域的贡献率为85%左右。对于九龙仓，成都国际金融中心和长沙国际金融中心合计贡献了投资物业营收总额的近60%。惠誉认为，两家公司投资物业组合质量相似，但相较于九龙仓约100亿美元的投资物业组合规模而言，越秀房产基金的规模较小，为50亿美元左右。 新加坡公司升禧环球房地产投资信托基金（升禧环球信托，BBB/稳定）的评级较越秀房产基金高一个子级，原因在于前者的利息保障倍数有望改善且一致维持在3.0倍以上，高于惠誉对越秀房产基金利息保障倍数的预估。此外，由于升禧环球信托的租金主要源自期限较长的主租赁协议，其平均租赁期限长于越秀房产基金。升禧环球信托与越秀房产基金的资产组合质量相似，但相较于升禧环球信托22亿美元的规模而言，越秀房产基金的规模更大，为54亿美元。升禧环球信托净债务与投资物业价值的比率为34%，与越秀具可比性。资产集中度高对于越秀房产基金和升禧环球信托而言均为关键制约因素。 关键评级假设 - 2022年现有物业的租金收入下降7%，反映了租金减免及零售和批发租金收入的下调；2023年至2024年开始逐步恢复。惠誉预测写字楼租金收入将维持稳定。 - 2022年来自越秀金融大厦的全年租金收入为3.9亿元人民币 - 投资物业（不包括酒店及酒店式公寓）的EBITDA利润率为85%（2021年为85%） - 2023年平均融资成本为3.7%（2021为2.5%） 评级敏感性 除非越秀房产基金大幅增强其投资物业的多元化程度，否则惠誉不太可能对其采取正面评级行动。 可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括： - 经常性收入EBITDA与毛利息支出的比率持续低于2.0倍（2021年为3.6倍）； - 净债务与投资物业价值的比率持续高于45%。 流动性及债务结构 畅通的融资渠道：截至2021年末，越秀房产基金持有现金15亿元人民币及承诺授信额度3亿港元，不足以覆盖29亿元人民币的短期债务（主要为以港元计价的银行贷款）。然而，得益于优质的投资物业资产及国企背景，越秀房产基金的融资渠道畅通，因此惠誉认为其流动性风险较低。 环境、社会与公司治理(ESG)方面的考虑因素 除非本节内容另有披露，ESG信用相关度评分最高为3分，表示ESG问题因其性质或受企业管理的方式而对信用的影响为中性或仅对受评企业的信用状况产生极小影响。 发行人简介 越秀房产基金是一家在香港上市的房地产投资信托基金，持有中国内地投资物业。该公司目前持有9个投资物业项目，其中6个位于广州，1个位于上海，1个位于武汉，1个位于杭州，截至2021年末，可租赁总面积达803,112平方米。 注意：本新闻稿为中文译本。如有疑问，请以英文版本为准。 来源：惠誉评级