惠誉：随着货币宽松政策的开始，香港银行和房地产行业的压力仍然存在

惠誉评级 – 香港 – 2024 年 9 月 25 日：惠誉评级表示，香港基准利率最近下调 50 个基点至 5.25%，并预期进一步下调，这与美国预计的货币宽松政策相呼应，这将对借款人、房地产开发商和房东有所帮助，但对许多实体来说，融资环境的放松只会带来适度的缓解。 继美联储最初将利率下调 50 个基点至 5% 之后，我们现在预计美国政策利率将在 2025 年底前进一步下调 150 个基点，并在 2026 年再下调 50 个基点。由于港元与美元盯住汇率，我们预计香港的基本利率将下调相同幅度。香港银行同业拆借利率是商业借贷成本的更好指南，它应该遵循较低的基准利率，尽管跟踪基准利率的方式不同。这将改善该地区房地产行业实力较强的实体的融资环境。然而，它们的融资渠道总体上是稳健的。例如，太古地产（A/稳定）于 2024 年 9 月筹集了 35 亿元人民币债券，票面利率分别为 3.1%（2027 年到期）和 3.4%（2029 年到期）。 我们最近将希慎兴业有限公司的评级从 'BBB+' 下调至 'BBB'，展望稳定，以反映我们的预期，即，由于写字楼租金挑战和零售前景疲软，该公司的利息覆盖率将在 2024 年至 2026 年期间继续承压。然而，希慎的流动性仍然稳健，截至 2024 年 6 月底，已承诺的未提取贷款为 109 亿港元，涵盖至 2026 年到期的债务。此外，该公司在 7 月获得了 80 亿港元的四年期银团贷款。 我们评级组合之外的小型香港开发商可能无法获得相同水平的资金渠道，而且由于租金和物业估值仍面临压力，降息在未来一两年内可能为他们提供的整体缓解幅度相对较小。与此同时，住宅物业销售可能受益于降息预期，支持开发商产生现金流，但住房需求复苏的程度和可持续性仍不确定。 正如惠誉预期的那样，香港主要银行迄今披露的 1H24 表现普遍显示，以国内商业房地产 （CRE） 为首的本地风险敞口信用质量恶化。惠誉预计，尽管利率较低，但与香港商业地产相关的减值贷款比率将在短期内进一步恶化，因为以房地产为主的公司（尤其是那些专注于写字楼和零售领域的公司）的现金流错配不太可能很快出现实质性改善。 由于香港商业地产敞口，恒生银行（AA-/稳定/a）的减值贷款比率在 24 年上半年末达到 5.3%。这是惠誉将独立生存能力评级从'a+'下调至'a”的因素之一，但其发行人违约评级的确认是基于香港上海汇丰银行有限公司（AA-/稳定/a+）以及最终汇丰控股有限公司（A+/稳定/a+）的母公司支持的可能性很大。 宏观审慎措施正在减轻房地产压力对银行财务状况的影响。例如，整体在建商业地产贷款的贷款价值比上限从 2017 年的 60% 降至 50%，直到今年年初才回落至 60%。监管机构还指导银行定期重新评估抵押品——对于价格快速下跌的房产，每月一次。这些因素应该有助于银行将最终信贷成本限制在适度的水平，尽管房地产市场长期低迷。 惠誉预计，随着利率下降，净息差下降导致的银行盈利压力将通过受控的信贷成本、长期固定收益投资组合的锁定利息收入、贷款增长的逐步恢复以及稳健的非利息收入来缓解。非利息收入近期受益于中国大陆强劲的对外投资，鉴于内地与主要离岸市场的利率差距，我们预计这种增长在短期内将持续。 * 本文为中文翻译稿，如有任何疑问，请以英文原文为准。原文标题：Hong Kong Bank and Property Sector Pressures Linger as Monetary Easing Begins (Wed 25 Sep, 2024) ©️未经许可，禁止转载、摘编、复制及建立镜像等任何使用。