标普：在波动的市场环境下，华润置地将维持资产负债表实力

（为更清晰表述，现将本篇新闻稿中的“投资地产”更改为“投资物业”，并予重发。） 香港，2024年8月29日—标普全球评级今日表示，未来12-18个月华润置地有限公司（华润置地）能够保持其财务实力。该开发商在财务上采取审慎态度，并扩大租赁项目，这应能缓解房地产开发销售放缓的趋势，并继续支撑评级（BBB+/稳定/--）。 华润置地的杠杆率（债务对EBITDA比率）或将可控，2024-2025年将介于3.5-4.0倍。截至2024年6月的前12个月内，杠杆率约为3.3倍。 稳定且不断增长的租赁收入将继续支撑华润置地的业务韧性。得益于7%的收入稳固增长以及房地产租赁板块的利润率上升，2024年上半年该公司经调整EBITDA利润率保持在约26%的相对高位。管理层对于未来2-3年租赁收入的年增长目标为10%，这可能促进EBITDA增长。至2027年底，预计有28家新购物中心开业，这支撑着前述年增长目标。 2024年华润置地房地产开发业务的盈利状况或将持续面临压力，但将于2025年企稳。2024年上半年，房地产开发业务的毛利率从一年前的17%下降至12.4%。随着自2022年获取的项目（占华润置地土储的逾一半）被结算，其利润率应更高，华润置地2025年利润率可能稳定在14%-15%。 尽管行业环境充满挑战，我们预计华润置地将维持其在中国房地产开发市场的主导地位。2024年前7个月该公司合约销售额下降25.2%，优于中国前100大开发商37.5%的整体降幅。鉴于约85%可售资源位于一二线城市，这些城市的需求更具有韧性，华润置地销售额应会继续优于行业整体表现。 华润置地或将通过减少土地支出来控制债务增长。鉴于其庞大的投资物业储备，且土储使用年限大于四年，华润置地可灵活放慢补充土储的节奏。2024年上半年，该公司土地支出仅为256亿元人民币，占销售额的21%，低于2023年的约50%。因此，2024年上半年报表总债务仅增长5%，低于2021-2023年14%的平均增速。 得益于稳健的投资物业组合，华润置地拥有使用其他融资渠道的空间。今年上半年该公司获得逾300亿元的投资地产抵押贷款，其融资成本较低，期限长达15年。尽管信息不详，该公司计划从今年下半年开始，通过向其两只上市REITs注入额外资产进行股权融资，这可能有助于降杠杆。 相关研究 华润置地的房产组合能够承受销售放缓的影响；确认其“BBB+”评级，展望稳定，2024年5月26日 本报告不构成评级行动。 注：中文版本系根据英文版本翻译，若与原英文版本有任何分歧，概以英文版本为准。 来源：标普全球评级