穆迪下调中南建设的评级至B3/Caa1；展望负面（完整评级公告）

香港、2022年4月29日—中文新闻稿为英文的翻译件。如有出入，以英文稿为准。 穆迪投资者服务公司已将江苏中南建设集团股份有限公司（中南建设）的公司家族评级从B2下调至B3。 与此同时，穆迪将 Haimen Zhongnan Investment Development (International) Co., Ltd. 所发行、中南建设提供担保债券的高级无抵押债务评级从B3下调至Caa1。 上述两家主体的展望仍为负面。 穆迪分析师周易玮表示：“评级下调反映了由于中南建设合约销售额下降，融资渠道受限以及再融资规模较大，我们预计未来6-12个月公司流动性将会趋弱。” 评级下调也反映了穆迪预计未来12-18个月中南建设的信用指标将处于较弱水平。 “负面展望反映了未来6-12个月该公司募集新资金以应对再融资需求和维持充足流动性储备的能力存在不确定性。”周易玮补充道。 评级理据 穆迪预计未来6-12个月中南建设的流动性将会削弱，原因是公司销售和现金流产生能力下滑的同时，举借新债以满足较大再融资需求的能力转弱。 由于运营和融资环境困难，穆迪预计未来6-12个月中南建设的合约销售额将下降30%左右。合约销售额的下滑将令公司的现金流、流动性和信用指标承压。 继2021年第四季度同比下降46%后，2022年第一季度中南建设的合约总销售额同比下降66%，达到人民币163亿元。上述业绩表现处于受评中国房地产开发商最弱水平之一，而这也反映了近期长三角地区疫情再度爆发的影响。 中南建设的流动性削弱，体现为2021年底非受限现金从2020年底的人民币244亿元降至人民币145亿元，主要是因为公司在严峻融资环境中偿付到期债券和贷款。因此，同期该公司的非受限现金/短期债务比率从104%降至60%。 穆迪估计，中南建设有较多现金在运营项目层面，可能无法用于偿还其控股公司债务。此外，该公司的联合营公司敞口较大，从而可能制约其控制现金流的能力。 未来12-18个月该公司再融资需求较大。具体而言，2023年9月底前中南建设将有人民币55亿元等值的债券到期或可回售，包括2022年6月到期的2.23亿美元境外债券和将于2023年4月可回售的2.4亿美元境外债券。 但是，鉴于中南建设的境外债券市场融资渠道已经削弱，该公司不大可能以合理的成本在境内外市场发行新债券进行再融资。 若公司在未来6-12个月无法利用其他融资渠道进行融资，则持续动用内部资源用于偿债将令流动性缓冲承压。 穆迪预计，继2021年由2020年的2.4倍大幅降至1.15倍后，未来12-18个月中南建设的EBIT/利息覆盖率将维持在1.2-1.3倍的较弱水平，依据是穆迪预计：（1）公司收入下降，（2）房价折扣和运营费用上升导致毛利率维持在低水平。 上述预测指标水平令中南建设的公司家族评级位于B评级区间的弱端。 中南建设B3的公司家族评级仍反映运营规模较大，在长三角地区已建立一定的业绩记录。 但中南建设B3的公司家族评级受到以下因素的制约：较弱信用指标，融资能力存在不确定性，以及对信托借款和联合营公司业务敞口较大。 由于存在结构性从属风险，中南建设Caa1的高级无抵押债务评级较B3的公司家族评级低一个子级。从属风险反映中南建设大部分债权在运营子公司层面，在破产情景下其受偿顺序优先于控股公司债权。此外，控股公司缺乏能够缓解结构性从属风险的重大因素，因此，这降低了控股公司层面债权的预期回收率。 在环境、社会和治理（ESG）因素方面，穆迪考虑了中南建设的股权主要由中南城市建设投资有限公司持有。截至2022年4月12日，中南城市建设投资有限公司持有中南建设54.12%的股权，且股东质押公司股份用于融资构成一定风险。 可引起评级上调或下调的因素 鉴于评级展望为负面，短期内中南建设评级上调的可能性不大。 不过，若能实现以下几项，则评级展望有望恢复至稳定：（1）未来6-12个月流动性改善，通过为到期的境内外债务实施再融资证明其融资能力；同时（2）提高利润率和EBIT利息覆盖率，后者持续高于1.25-1.5倍。 另一方面，中南建设再融资风险上升，或其流动性或融资渠道进一步恶化，穆迪可能会下调其评级。 上述评级所采用的主要评级方法为2018年1月发表的《住宅建筑与房地产开发业》。 江苏中南建设集团股份有限公司总部位于江苏省，主要从事房地产开发及建筑服务。截至2021年12月，该公司的总土地储备约为4,140万平方米。 中南建设于1988年成立，其创始人陈锦石先生此后一直在中国从事建筑业务。该公司于2009年在深圳证券交易所上市。 来源：穆迪投资者服务公司