穆迪向银城国际授予首次B2的公司家族评级；展望稳定
* 请注意新闻稿之英文原版已于香港时间5月28日发放
香港、2020年5月28日—中文新闻稿为英文的翻译件。如有出入，以英文稿为准。
穆迪投资者服务公司已向银城国际控股有限公司授予首次B2的公司家族评级。
展望为稳定。
评级理据
穆迪助理副总裁/分析师陈正量称：“银城国际B2的公司家族评级反映了其较长的经营记录以及在江苏省南京市住宅开发中的品牌知名度。我们预计该公司在南京、苏州和杭州等核心城市的优质土地储备及其侧重普通住宅的业务模式将支持其未来12-18个月的合约销售。”
“然而，银城国际B2的公司家族评级受限于其较小的运营规模、高地域集中度以及较窄的融资渠道对财务灵活性的制约。”陈正量补充道。
银城国际是位于南京的房地产开发商，在江苏省有20多年的房地产开发经验，在当地建立了良好的品牌地位与经营记录。这些优势支持了该公司过去10年将业务扩展至无锡和苏州等江苏省其他主要城市，并于2018年进入浙江省杭州。
这些城市具有良好的经济基本面和基础设施网络，可以支持房地产需求以及该公司未来12-18个月的销售增长。银城国际侧重普通住宅的模式也会部分缓解上述城市严格控制房地产投资所带来的风险。
由于受新冠肺炎疫情影响，该公司2020年前4个月合约销售额同比下降约38%至人民币24亿元，但穆迪预计其全年合约销售额将持平，2021年增长约15%。这一增长得益于该公司核心市场良好的住宅需求、充裕的可售资源以及公司的销售执行能力。销售执行能力反映在公司2018和2019年合约销售额分别增长66%和108%。
银城国际的运营规模仍在发展之中，2019年人民币200亿元的合约销售额及其过去两年的快速增长均表明了这一点。与地域分布多元化的大型房地产同业相比，银城国际较小的运营规模以及集中在少数核心城市的地域分布令其面临更大的业绩波动性和更高的地方经济和监管风险。不过，上述风险与B评级中段的国内开发商相似。
银城国际的土地储备规模较小，截至2019年12月31日总建筑面积为522万平方米，仅可支持其两年左右的开发业务。在其土地储备中，大约73%分布在南京、杭州、苏州和无锡。如果银城国际无法改善财务实力和融资渠道，高地价将限制其在这些城市补充土地储备的能力。
银城国际一直在拓宽融资渠道。该公司对银行贷款的依赖将制约其融资灵活性。截至2019年底，银行贷款占公司债务总额的65%。2018年这一数字为77%。
穆迪预计银城国际按照收入/调整后债务比率衡量的杠杆率将从2019年的76%降至未来12-18个月的55%-60%，原因是该公司将需增加债务为扩张提供资金。
同时，由于举债扩张导致利息支出提高，同期该公司的EBIT/利息覆盖率将从2.3倍降至1.5-2.0倍。不过，这些指标仍符合其B2的公司家族评级。
穆迪预计，银城国际的毛利率将从2019年的16%改善至未来12-18个月的20%左右，得益于同期均价较高的项目的交付。不过，20%的毛利率仍处于国内同业水平的低段。
在评估银城国际的公司家族评级时，穆迪考虑了该公司的所有权集中度风险。截至2020年4月底，该公司最大的股东黄清平先生持股约37.26%。上述风险在一定程度上得到下列因素的缓解：9名董事中有3名独立非执行董事；审计和薪酬委员会主要由独立非执行董事主持；根据香港联交所对上市公司的《企业管制守则》的要求，该公司采取了其他内部治理结构和标准。
银城国际的大部分高管也是公司股东，在公司工作10年以上，体现出管理层的稳定性，从而确保了公司业务战略执行的一致性。
此外，穆迪还在评估中计入了新冠肺炎疫情及其对国内房地产业的潜在影响。鉴于新冠肺炎疫情对公众健康和安全的重大影响，穆迪将其视为ESG框架下的社会风险。
银城国际的流动性充足。截至2019年底，该公司的现金结余为人民币40亿元，仅可覆盖其82%的短期债务。但是，穆迪预计该公司持有的现金以及未来12-18个月的合约销售收入在扣除基本运营现金流项目之后，将足以支付其短期债务、承诺土地款项及股息。
稳定的评级展望反映了穆迪预计银城国际将维持充足的流动性，并按计划扩大规模。
可引起评级上调或下调的因素
若发生以下情况，穆迪可能会上调银城国际的评级： (1) 实施其业务计划并扩大运营规模； (2) 增强财务状况，收入/调整后债务比率持续高于70%，EBIT/利息比率持续高于2.5-3.0倍； (3) 维持充足的流动性，使现金/短期债务比率持续高于1.5倍； (4) 实现多元化的融资渠道和地域分布。
另一方面，若发生以下情况，穆迪可能会下调其评级： (1) 公司合约销售额趋弱；或 (2) 公司加快购地，超过穆迪的预期，进而削弱其财务指标和流动性。
评级下调考虑的信用指标包括： (1) EBIT/利息覆盖率低于1.5倍； (2) 收入/调整后债务比率低于50%-55%；或 (3) 流动性下降或再融资风险上升，导致现金/短期债务比率持续低于1.0倍。
上述评级所采用的主要评级方法为2018年1月发表的《住宅建筑与房地产开发业》。
银城国际控股有限公司是一家位于南京的住宅地产开发商。截至2019年12月31日，该公司拥有总建筑面积522万平方米的土地储备。银城国际的主要运营城市为南京、无锡、苏州和杭州。截至2020年4月30日，董事长黄清平先生持有公司37.26%的股份。该公司于2019年3月在香港联交所上市，募集净资金人民币7.55亿元。
来源：穆迪投资者服务公司