穆迪评级下调中国海外的评级；展望调整为稳定（完整评级公告）

香港，2024年4月17日—中文新闻稿为英文的翻译件。如有出入，以英文稿为 准。 穆迪评级今天将中国海外发展有限公司 (中国海外) 的发行人评级从Baa1下调至 Baa2。 与此同时，穆迪评级下调中国海外全资所有的融资平台的以下评级: • China Overseas Finance (Cayman) VIII Limited发行、中国海外担保的中期票 据计划的有支持高级无抵押债务评级从(P)Baa1下调至(P)Baa2； • China Overseas Finance (Cayman) III Limited、China Overseas Finance (Cayman) V Limited、China Overseas Finance (Cayman) VI Limited、China Overseas Finance (Cayman) VII Limited和China Overseas Finance (Cayman) VIII Limited发行、中国海外担保的债券的有支持高级无抵押债务评级从Baa1下 调至Baa2。 穆迪评级将上述所有实体的展望从负面调整为稳定。 穆迪评级高级副总裁曾启贤表示:“下调评级反映了我们认为在中国房地产市 场持续下行的情况下，中国海外的信用指标不大可能恢复至符合此前评级的水 平。” “稳定展望反映了我们预计中国海外的合约销售额将继续超过市场水平，并通 过强劲的流动性和稳定其信用指标，从而支持其当前评级，并在未来6-12个月 抵御运营环境不确定性的相关挑战。”曾启贤补充称。 评级理据 虽然政府采取了支持措施，但由于房地产业持续下行及中国经济增长放缓导致 市场信心疲弱，因此穆迪评级预计2024年全国房地产合约销售将继续下滑。 尽管在强大的品牌实力和执行能力、侧重一二线城市及国企背景的支持下，中 国海外的业绩有望优于整体市场，但该公司2024年的总体销售可能仍会低迷， 并较2023年的水平会略有下降。 穆迪评级预计未来1-2年中国海外的EBIT/利息覆盖率和调整后债务/EBITDA比率 将分别维持在5.0-5.5倍和5.5倍左右。上述预测指标弱于该公司在房地产业下滑 之前的水平，并且符合Baa2评级的水平。此外，同一预测期其调整后债务/资本 比率将维持在37%-38%。 中国海外Baa2的发行人评级反映了其强大的品牌实力以及在中国房地产市场的 领先地位，也反映了该公司维持节制审慎的财务与流动性管理的记录。该评级 也考虑了中国海外的商业地产业务不断增长的租金收入，此业务缓解了房地产 销售现金流的波动性。 中国海外可能会利用部分运营现金流来偿债，从而继续审慎控制其债务杠杆率 和维持稳健的财务状况，并继续通过以境内债置换部分境外债的方式来降低高 利率敞口。 上述优势被下列因素所抵消:房地产市场持续承受压力导致中国海外弱化了的 财务状况；该公司受到具有挑战性的运营环境影响，原因是经济增长放缓和市 场信心疲弱，并且短期内不大可能改善。 中国海外的流动性依然出色，得益于公司庞大的现金规模以及稳健的信用质量 和政府背景之下顺畅的融资渠道。该公司的无限制用途现金结余和预期运营现 金流可能足以覆盖未来12-18个月的未付土地款项、分红和到期债务。截至2023 年12月底，中国海外持有无限制用途现金人民币1,050亿元，相当于同期其人民 币410亿元短期债务的2.6倍。 中国海外的高级无抵押债券评级不受运营公司层面债务优先受偿的影响，因为 虽然中国海外是控股公司，其大部分债权在运营子公司层面，但债权人得益于 中国海外高度多元化的业务状况，现金流来自大量运营子公司，从而缓解了结 构性从属风险。 在环境、社会和治理 (ESG) 因素方面，穆迪评级考虑了:中国建筑股份有限公 司 (中国建筑，A2/稳定) 持有中国海外的多数股权，中国建筑由中央政府监督 管理；中国海外审慎的财务管理。 可引起评级上调或下调的因素 鉴于房地产市场依然疲弱，中期内中国海外的评级不大可能上调。如果发生以 下情况，穆迪评级可能会上调中国海外的评级:该公司持续显著改善其合约销 售额、盈利能力和信用指标，同时产生稳定且较高的经常性收入，从而缓冲房 地产开发业务波动的影响。 评级上调考虑的信用指标包括:调整后债务/资本比率低于35%，调整后债务 /EBITDA比率低于4.5倍，EBIT/利息覆盖率高于6.0倍。 另一方面，如果发生下列情况，穆迪评级可能下调中国海外的评级:(1) 该公 司的合约销售或信用指标低于穆迪评级的预期；(2) 该公司采取更激进的增长 和土地收购策略，或 (3) 该公司向中国海外宏洋集团有限公司 (中国海外宏 洋, Baa3/稳定) 提供的大规模财务支持超出穆迪评级的预期，并显著拖累其财 务和流动性状况。 评级下调考虑的信用指标包括:调整后债务/资本比率高于45%，调整后债务 /EBITDA比率高于5.5-6.0倍，或EBIT/利息覆盖率低于5.0倍。 上述评级所采用的主要评级方法为2022年10月发表的《住宅建筑与房地产开发 业》(Homebuilding And Property Development)。 中国海外发展有限公司 (中国海外) 是中国建筑股份有限公司 (中国建筑，A2/ 稳定) 持股56.1%的子公司。中国建筑由国务院下属央企中国建筑集团有限公司 持股56.3%。中国海外在香港联交所上市。 截至2023年底，若不计入中国海外宏洋集团有限公司，中国海外及其合资企业 和联营公司的土地储备建筑面积为3,522万平方米。 来源：穆迪评级