穆迪将越秀房托（越秀REIT）的Baa3评级列入降级审查

香港，2023年3月13日 - 穆迪投资者服务公司已将越秀房地产投资信托基金（Yuexiu Real Estate Investment Trust，405.HK，简称“越秀房托”或“越秀REIT”）的 Baa3 发行人评级和以下评级列入降级审查名单 (review for downgrade)： 1. Yuexiu REIT MTN Company Limited 受支持中期票据 (MTN) 计划的暂行 (P)Baa3 受支持高级无抵押评级，以及 2. 该中期票据计划下发行的受支持中期票据的 Baa3 受支持高级无抵押评级。 同时，穆迪将评级展望从“负面”调整为“评级审查”（ratings under review）。 “降级审查反映越秀房托的经营业绩弱于预期，以及该公司的经营复苏和去杠杆努力是否足以将其信用状况改善至支持当前 Baa3 发行人评级的水平面临不确定性，”穆迪分析师 Alfred Hui 表示。 评级理据/可能导致评级上调或下调的因素 越秀房托报告的2022年经营业绩和财务指标显著走弱。虽然穆迪预计越秀房托的经营将在未来12 - 18个月从2022年的低基数上改善，但不确定信用指标能否恢复到与 Baa3 发行人评级相符的水平。尤其是，穆迪认为，随着公司寻找新租户以提高旗下各种物业的入住率，业务复苏将需要时间。 越秀房托2022年的运营疲软是由于向租户提供了1.46亿元人民币的租金减免，以及疫情导致入住率下降。越秀房托旗下写字楼、零售和批发物业的入住率在2022年均下降了6 - 10个百分点。 因此，越秀房托以“净债务/EBITDA”衡量的债务杠杆率已从2021年的14倍弱化至2022年的16倍左右；以“EBITDA利息覆盖率”衡量的利息偿付能力也从3.6倍大幅恶化至2.2倍，部分原因是离岸融资利率上升导致2022年利息支出同比增长66%。与该地区受评REIT同行相比，这些关键信用指标不支持其投资级评级。 越秀房托将继续面临浮动利率借款的高敞口。因此，在离岸利率走高的环境下，其融资成本将继续上升。截至2022年底，未对冲的浮动利率借款占越秀房托债务总额的62%。 该公司正在寻找其他融资渠道，以更好地管理外汇风险和利息成本。但这些融资渠道能否有效地将融资成本稳定在合理水平尚不确定。此外，如果越秀房托通过抵押其物业资产来增加有抵押借款，其财务灵活性将下降。 穆迪将评估越秀房托的以下能力：(1) 大幅提升运营业绩，(2) 大幅降低债务杠杆，以及 (3) 在离岸高利率环境下设法降低利息成本。 如果越秀房托表现出强有力的能力和承诺来改善运营并降低债务杠杆，穆迪可能会确认其评级。 如果穆迪评估该公司的运营和信用指标不太可能改善到与其投资级评级相称的水平，则评级可能会下调。 越秀房地产投资信托基金（越秀房托）是首个投资组合完全位于中国（A1/稳定）而在香港特区上市的房地产投资信托基金，也是首只由内地房地产开发商发起的、在香港上市的房地产投资信托基金。 截至2022年底，越秀房托的投资组合包括10个物业，其中6个位于广州、1个位于上海、1个位于武汉、1个位于杭州、1个位于香港特别行政区。这些物业包括批发商场、甲级写字楼、零售商场、五星级酒店和服务式公寓。 截至2022年6月底，越秀房托由越秀地产股份有限公司（越秀地产）持有40%。 * 本文为中文节译稿，如有任何疑问，请以英文原文为准。原文标题：Moody's puts Yuexiu REIT's ratings on review for downgrade (March 13, 2023) ©️未经许可，禁止转载、摘编、复制及建立镜像等任何使用。