惠誉下调奥园的评级至'C'（完整评级公告）
Fitch Ratings - Hong Kong - 07 Dec 2021: 本文章英文原文最初于2021年12月7日发布于：Fitch Downgrades China Aoyuan Group to 'C'
惠誉评级已将中国奥园集团股份有限公司（奥园）的长期外币发行人违约评级自'CCC-'下调至'C'。惠誉同时将奥园的高级无抵押评级及其存续美元高级无抵押票据的评级自'CCC-'下调至'C'，回收率评级仍为'RR4'。
本次评级下调的原因是，惠誉认为奥园违约或类似违约的流程已启动——这是因为，数家评级机构近期对奥园采取评级行动，促使债权人要求奥园偿还本金约为6.51亿美元的融资，而奥园在接获该等通知后公告称，公司未就其境外融资付款或与债权人达成协议。
除公告外，奥园未向惠誉提供更多信息。
关键评级驱动因素
未如期偿付融资：奥园于2021年12月2日公告称，公司接获债权人通知，要求其偿还奥园或集团成员公司为借款人或担保人的本金总额为6.512亿美元的融资。该等债权人要求奥园还款的原因是，近期数家评级机构下调了奥园的评级。截至公告日，奥园尚未付款，亦未与相关债权人就替代付款安排达成协议。奥园目前在与债权人沟通，以期解决未如期偿付融资的问题。
惠誉认为，奥园的公募债券不在受还款要求影响的6.512亿美元融资的范围内，原因在于，奥园公募债券提前偿付安排不能仅由评级下调触发，同时还须发生控制权变更等其他事件。但惠誉认为，未如期偿付上述本金意味着奥园违约或类似违约的流程已启动。未如期还款也可能触发相关债权人要求奥园提前偿付其他境外融资。
公募债券即将到期：惠誉预计，目前至2022年末，奥园将有88亿元人民币公开资本市场债务到期或面临回售，其中6.88亿美元高级票据将于2022年1月到期，2亿美元票据将于2022年6月面临回售。此外，奥园在2022年9月还有一笔2.5亿美元债券到期以及一笔15亿元人民币债券面临回售。
环境、社会与公司治理（ESG）方面的考虑因素——公司治理：奥园在财务透明度方面的ESG相关度评分为'4'分。奥园披露的并表现金余额中可供其使用的金额似乎低于其先前给与受评企业层面的现金水平的指引。这对奥园的信用状况产生了负面影响，并与其他因素一起构成本次评级的相关因素。
评级推导摘要
奥园的评级是基于，该公司流动性承压且未如期偿付债权人已要求其提前偿还的境外融资。
关键评级假设
- 2021至2024年间平均拿地成本的年涨幅为4%
- 未售土地储备可支持销售的年期约为2.5年（不包括城市更新项目）
- 销售总务管理支出占营收的6%-8%。
关键回收率评级假设：
惠誉的回收率分析假设，奥园若破产将走清算程序。
- 扣除10%的行政费用。
清算方法
清算价值估计是基于惠誉对可以在破产程序中销售或清算来变现并分配给债权人的资产负债表上资产价值的评估。
- 对应收账款适用30%的折扣率
- 鉴于租金收益率接近2%，对投资物业适用70%的折扣率
- 对土地及建筑物适用40%的折扣率
- 对调整后净库存适用40%的折扣率
- 奥园的可用现金多于其贸易应付账款；惠誉对扣除三个月合同销售额后所剩余的现金适用40%的折扣率
对奥园高级无抵押境外债券按照偿还顺序进行债务价值分配所得出的对应回收率评级为'RR4'。
评级敏感性
可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的因素包括：
- 解决未如期偿付融资的问题，偿付到期境外公募债券的本金部分，且未进行不良债务交换（DDE）
可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括：
- 启动DDE
- 奥园宣布进入破产申请、处置、接管、清算或其他正式清盘程序，或以其他方式终止业务运营。
流动性及债务结构
大量债务即将到期：截至2021年上半年末，奥园持有可用现金518亿元人民币（不含受限制现金及用于项目建设的受限制存款），但该公司未披露其可用于偿付资本市场债务的现金余额。惠誉认为奥园大部分现金可能是项目层面现金，但无法从该公司得到证实。奥园最近一笔应偿付的资本市场债务是于2022年1月到 期的6.88亿美元债券。此后，奥园有2亿美元债券于2022年6月面临回售。
发行人简介
奥园位列中资房企30强。截至2020年末，该公司拥有约370个项目，总楼面面积约5,700万平方米。广东省占奥园土储总楼面面积的28%。此外，奥园在加拿大和澳大利亚还拥有多处物业。
财务报表调整摘要
惠誉在计算奥园杠杆率时将该公司在指定账户中的83亿元人民币存款自现金中剔除，并将这部分现金存款记为存货。
惠誉在计算净债务时所采用的现金包括77亿元人民币受限制银行存款，因为这部分资金主要用作其获取银行贷款的抵押。
环境、社会与公司治理(ESG)方面的考虑因素
奥园在财务透明度方面的ESG相关度评分为'4'分。奥园披露的并表现金余额中可供其使用的金额似乎低于其先前给与受评企业层面的现金水平的指引。这对奥园的信用状况产生了负面影响，并与其他因素一起构成本次评级的相关因素。
除非本节内容另有披露，ESG信用相关度评分最高为3分，表示ESG问题因其性质或受企业管理的方式而对信用的影响为中性或仅对受评企业的信用状况产生极小影响。
注意：本新闻稿为中文译本。如有疑问，请以英文版本为准。
来源：惠誉评级