惠誉：土地收购放缓助力中资房企杠杆率趋稳

Fitch Ratings-Hong Kong-22 November 2020: 本文章英文原文最初于2020年10月28日发布于：Fitch Rtgs: China Homebuilders' Leverage to Stay Stable as Purchases Slow 惠誉评级在新近发布的一份报告中表示，由于销售额保持强韧且拿地速度有所放缓，中资房企的财务状况有望趋稳。总体而言，惠誉预计，2020年，房地产商的杠杆率（以净债务与调整后库存的比率衡量）将有较大改观。相较于2019年，2020年上半年房地产行业的杠杆率比较正常。 继新冠疫情爆发造成一季度销售额急剧下滑以后，2020年二季度其合同销售额已稳步回升，截至9月实现了6%的同比增幅。由于购房抵押贷款审批有所放宽，房企的现金回款率总体保持强劲。 随着销售额的回升，中国监管机构近几个月逐步推出政策以收紧资金，其中包括"三道红线"窗口指导，该指导旨在限制开发商在下一年度可以增加的借款额，具体额度取决于开发商违反"红线"的数量。这些措施的出台意味着，前几年房地产行业快速扩张的一幕在未来几年内将不太可能重现。 惠誉预计，房企将会通过多种方式（例如提高销售周转率及/或秉持更为保守的土地收购与投资策略）保持杠杆稳定或实现去杠杆化。与此同时，由于财务状况较差的开发商可能会将项目出售至实力强劲的开发商，行业整合预计将得到持续。 影响行业动态的政府政策 政府政策仍然是重要的驱动力。政府持续发挥调控作用，遏制住房投机和房价过快上涨。惠誉认为，严格的限购限价措施仍将持续，特别是在前沿城市，潜在的购房需求依然强劲。此外，房地产商去杠杆化也是一项重要政策。本年度，监管机构逐步推出政策以收紧资金。其中包括“3道红线”窗口指导，该指导旨在限制开发商在下一年度可以增加的借款额，具体额度取决于开发商违反“红线”的数量。此外，在岸债券发行的配额已收紧至未偿旧债的85％，这意味着开发商需要利用自己的内部资源偿还已到期的债务。国家发展和改革委员会（“发改委”）进一步规定，发行离岸债券的收益将用于偿还一年内到期的长期离岸借款。 区域差异 惠誉对中国房企的假设，并未将偶尔发生的区域性封锁措施纳入考量范围之内，多数已获评级的房企受此影响较小。许多获评级的房企都在中国各地开展多样化的项目；如果某个地区推出封锁措施，则其只需扩大其他地区的销售即可。但是，项目集中在同一地区的小型开发商，则可能会因当地推出封锁措施而受到严重影响。 不同地区销售业绩差异很大，长三角地区和大湾区的表现优于华北/大京津冀地区。对于房地产行业的债务工具发行企业而言，其区域多元化的重要性进一步凸显。 现金流出的灵活性 相较于一些其他行业，如果发生新一波范围较广的疫情，中国房企将更具抵抗力。原因是在土地收购和建筑支出（此为最大的现金流出项目，通常占销售收益的60％-80％）方面，房企有着很大的灵活性。 利息支出是主要的“固定”现金流出项目，占比从销售收益5％以下（投资级发行人）到最高约20%（评级为“B”类的发行人）不等。销售和管理成本通常远低于销售收益的10%。 流动性和再融资风险 2020年迄今，流动性和再融资风险是导致负面评级的主要驱动因素。中国房企的八项负面评级因子中，有六项与其所发行债务工具的流动性和再融资风险有关。 “B”或“CCC”类的小型房地产商，由于其土地储备和融资渠道均较为集中，流动性和融资风险更强，因此易获负面评级。惠誉认为，这类小型房地产商的流动性和再融资风险仍然较高。 中国恒大集团（B+/稳定）和广州富力地产有限公司（B+/负面）等若干规模较大的房屋建筑商，存在未来六个月内可卖回或到期的债务或类债务工具。这些房地产商可通过运营、资产处置、债转股以及资本市场发行等方式获取现金流，因此有着较强的偿债或延展债期能力。在房企充分实现再融资或延展债期之前，将一直存在违约风险。 注意：本新闻稿为中文译本。如有疑问，请以英文版本为准。 来源：惠誉评级