标普：调整宝龙地产展望为负面，因去杠杆进展缓慢；评级确认

宝龙地产去杠杆进展慢于我们预期，未来12个月其债务对EBITDA比率可能将继续保持在6倍以上。 2019年4月1日，我们将宝龙地产展望从稳定调整为负面。 同时，我们确认这家开发商的长期主体信用评级为“B+”，确认其优先无抵押债券的长期债项评级为“B”。 负面展望反映，我们认为宝龙地产的去杠杆进程在未来12个月可能将继续落后于既定目标。 香港，2019年4月2日—标普全球评级4月1日宣布，将宝龙地产控股有限公司（宝龙地产）展望从稳定调整为负面。同时，我们确认这家开发商的长期主体信用评级为“B+”，确认其优先无抵押债券的长期债项评级为“B”。 调整宝龙地产展望至负面是因为我们认为，该公司能否实现业绩指引中的去杠杆目标尚存变数。鉴于宝龙地产2018年的去杠杆步伐慢于我们的预期，其债务对EBITDA比率要下降到与现有评级相匹配的水平，可能需要12个月以上的时间。 从过去两年去杠杆指引落空的情况来看，未来12个月宝龙地产债务对EBITDA改善至6.0倍虽然不无可能，但并不肯定。截至2018年12月31日，该公司债务对EBITDA比率仍有7.0倍，与上年年末水平一致。我们原本预计这一比率将下降到6.5倍，然后继续改善。计入未并表合联营企业EBITDA贡献之后的杠杆率则略低一些。 债务增幅大于预期，是宝龙地产杠杆率居高不下的原因之一。虽然2018年第三季度购地步伐放慢，但全年支出金额仍超出我们原先预期，主要原因在于临近年末时收购项目数量回升。与此同时，为预备2019年第一季度的债务到期，该公司现金余额也有所增加。 此外，我们预计2019-2020年宝龙地产的租金对利息覆盖比率将上升至略高于40%的水平，但可能仍将低于同业水平。虽然2018年该公司扣除管理费用的租金收入增长31%，但也只覆盖了利息费用的35%-40%。由于宝龙地产债务规模扩大且融资成本整体上升，该公司利息费用的增长步伐快于租金收入的增长。 2018年合同销售额取得96.5%的骄人增长，但离我们预期仍有一定差距。第四季度市场环境充满挑战，但管理层不愿意降价，导致销售金额下降。但据我们估算，2019年第一季度该公司实现合同销售额100亿元人民币，同比增长60%左右。 我们认为，如果宝龙地产财务审慎性增强，2019年其杠杆率仍有取得显著改善的一定可能。管理层曾表示打算将总债务控制在500亿元之内；截至2018年12月31日该公司总债务为490亿元。今年以来宝龙地产已偿还永续债10亿元人民币和可转债20亿港元，截至第一季度末其总债务可能在人民币480亿元左右。 在我们的基准假设情形下，预计2019年宝龙地产债务对EBITDA比率将改善至6.1-6.3倍。我们的假设包括合同销售额达到500亿元及购地支出控制在120亿元以内。我们认为，从第一季度的强劲销售势头来看，这些假设是可以实现的。第一季度宝龙地产在土地市场也相对不活跃。 对宝龙地产的负面展望反映，我们认为未来12个月该公司的去杠杆行动可能延迟，其杠杆率将继续高企。我们预计宝龙地产的销售增速和盈利能力将保持稳定，但这不足以改变我们对该公司的负面展望。 下列情况下，我们有可能下调宝龙地产评级：（1）未来12个月其去杠杆步伐继续慢于我们预期，债务对EBITDA比率未能降至6.0倍；或（2）宝龙地产租金收入增长慢于我们的基准假设。 如果未来12个月宝龙地产杠杆率改善，债务对EBITDA比率降至6.0倍左右，那么我们有可能将其展望调为稳定。杠杆率改善的具体原因，可能会是该公司在取得收入强劲增长的同时控制债务扩张步伐。 注：中文版本系根据英文版本翻译，若与原英文版本有任何分歧，概以英文版本为准。 来源：标普全球评级