穆迪分别向恒大地产和天基控股授予B1及B2的公司家族评级；展望正面
香港，2018年10月30日 - 穆迪投资者服务公司向恒大地产集团有限公司（Hengda Real Estate Group Co., Ltd，“恒大地产”）授予首次B1的公司家族评级。该公司是中国恒大集团（China Evergrande Group，3333 HK，B1/正面）持股63.5%的境内子公司。同时，穆迪向恒大地产的全资海外子公司天基控股有限公司（Tianji Holding Limited，“天基”）授予首次B2的公司家族评级。
穆迪同时还向将由景程有限公司（Scenery Journey Limited，“景程”）发行、天基提供担保的债券授予B2的高级无抵押债务评级。
上述所有评级的展望均为正面。
拟发行债券还将由恒大地产、天基、景程和债券受托人之间签订的股权购买承诺及维好协议提供支持。
债券发行所得将主要用于恒大地产的海外债务再融资。
穆迪预计，恒大地产将以令人满意的条款与条件完成上述债券的发行，包括在中国（A1/稳定）国家发展和改革委员会完成相关备案。
评级理据
穆迪助理副总裁/分析师陈文翰表示：“B1的公司家族评级反映了恒大地产是恒大集团的境内旗舰子公司并且是拥有并管理恒大集团在中国境内核心房地产开发业务的平台。”
截至2018年6月，恒大地产占集团96%的收入、86%的现金、85%的调整后债务、88%的总资产及84%的土地储备。
恒大地产B1的公司家族评级反映了其强劲的销售执行情况。该公司的合约销售额继2017年同比增长35%至人民币4,780亿元之后，2018年上半年达到人民币2,850亿元。
穆迪预计，尽管恒大地产计划在2017年7月至2020年6月之间削减土地储备5%，未来12-18个月其年度合约销售额仍将达到人民币5,700-6,200亿元左右。
这一销售增长预期得益于恒大地产在全国范围内可观的土地储备规模，截至2018年6月30日共有809个项目，土地储备面积为2.56亿平方米。
该公司庞大的合约销售规模将继续使其位居中国（A1/稳定）最大的住宅开发商之列，从而支持其顺畅的国内银行和债市融资渠道。
此外，B1的公司家族评级反映了恒大地产低成本土地储备和规模效应带来的良好盈利能力。穆迪预计，未来12-18个月恒大地产的毛利率将维持在35%左右，与2017年的35%基本持平。相对于穆迪评级的国内房地产开发商约30%的均值而言，恒大地产的盈利能力仍相对较好。
受收入增长、债务下降以及利润率稳定推动，穆迪预计未来12-18个月恒大地产以EBIT/利息比率衡量的利息覆盖率将从截至2018年6月的前12个月的2.5倍左右提高至2018年2.8倍和2019年的3.5倍。
另一方面，依然高企的债务杠杆制约了该公司的评级。截至2018年6月底，其收入/调整后债务比率为58%。
鉴于过去12-18个月合约销售强劲，穆迪预计2018年底和2019年底恒大地产以收入/调整后债务衡量的债务杠杆率将分别改善至61%和81%，因为该公司将完成已售物业的交付并且通过放慢土地购置步伐来减缓债务增长。
穆迪在计算调整后债务时包含了恒大战略投资者人民币1,300亿元的投资，但需指出的是这笔资金按照中国会计准则被计为公司的股本。
上述评级还受到恒大地产的民营企业背景制约，这导致其信息披露透明度弱于上市同业。
恒大地产评级的正面展望反映了穆迪预计未来12-18个月其债务杠杆率将继续改善。
如果发生以下情况，则恒大地产的评级可能有上调空间：（1）业务增长和收购更加审慎；（2）流动性依然充足；（3）信用指标改善。
表明评级存在上调空间的财务指标包括：（1）现金/短期债务比率持续高于1.0-1.25倍；（2收入/调整后债务比率持续高于75%-80%；（3）EBIT/利息比率持续高于2.5-3.0倍。
鉴于展望为正面，恒大地产公司家族评级的下调空间不大。但是，如果未来12-18个月该公司的信用指标不大可能改善至支持评级上调的水平，其评级展望可能恢复至稳定。
天基B2的公司家族评级反映了其个体信用状况以及穆迪预计其面临财务困境时母公司恒大地产将提供财务支持带来的一个子级提升。
一个子级的提升考虑了天基：（1）由恒大地产全资所有；（2）是恒大地产的海外房地产项目投融资平台；（2）恒大地产提供财务支持的过往纪录。
天基的个体信用状况计入了其较大的业务规模、疲弱的流动性和信用指标。
截至2018年6月底，天基在全国20个城市运营33个项目，总土地储备为1,660万平方米。该公司2017年合约销售额为人民币380亿元。与其他处于B评级区间低段的国内房地产开发商相比，其规模相对较大。
天基的流动性状况疲软，需要依赖于恒大地产的支持。截至2017年底，该公司的现金余额为人民币186亿元，不足以支付人民币894亿元的短期债务。
穆迪预计，随着天基举债扩大业务规模，未来12-18个月EBIT/利息比率将从2017年的1.9倍降至1.4-1.5倍左右。
同样地，天基未来12-18个月以收入/调整后债务衡量的债务杠杆率将从2017年底的27%降至22%左右。
拟发行债券B2的高级无抵押债务评级反映了穆迪预计恒大地产将通过兑现股权购买承诺协议下的承诺而不是支付担保来提供财务支持。
此外，B2的高级无抵押债务评级未受运营公司债权的优先级别所影响，因为穆迪预计恒大地产将通过控股公司向天基提供支持，而不是向主要运营公司提供直接支持，从而缓冲了结构性从属可能造成的预期损失的差异。
天基评级的正面展望反映了恒大地产评级的正面展望以及恒大地产在必要时提供支持的能力增强。
如果出现以下情况，天基的公司家族评级可能上调：（1）恒大地产的评级上调；（2）天基的个体状况维持稳定，EBIT/利息比率保持在1.25-1.50倍以上。
另一方面，如果出现以下情况，天基的评级展望可能恢复至稳定：（1）流动性状况进一步趋弱；（2）恒大地产的财务状况恶化，因此评级展望调整至稳定；（3）对恒大地产的重要性下降，导致可获得的财务或运营支持降低。
上述评级所采用的主要评级方法为2018年1月发表的《住宅建筑与房地产开发业》（Homebuilding And Property Development Industry）。
以销售额衡量，恒大地产集团有限公司是中国最大的房地产开发商之一，并采用标准化的运营模式。该公司于1996年在广州成立，过去数年已将业务迅速扩展至全国。截至2018年6月30日，其土地储备的总建筑面积为2.56亿平方米，遍布全国220个城市。恒大地产是恒大集团的旗舰房地产子公司。截至2018年6月30日，恒大集团持有恒大地产63.5%的股份。
天基控股有限公司于2009年在香港成立，是恒大地产的海外控股公司，名下有恒大地产在中国内地的部分房地产项目及包括恒大地产香港总部在内的多个海外项目。
来源：穆迪