标普：中国海外发展侧重一二线城市将有助其稳住销售

香港，2024年8月29日—标普全球评级今日表示，中国海外发展有限公司（中国海外发展）已制定好策略，应能度过房地产市场下行的最艰难时期。中国海外发展更多侧重一线城市，这将帮助其限制销售下滑态势、缓解利润率压力，同时进一步助力控制杠杆率。这些因素将继续对其评级（A-/稳定/--）构成支撑。 中国海外发展的策略也使得其处境区别于大多数同业，它们在尚未触底的市场中艰难谋恢复。我们预计，中国海外发展的合同销售额将于今年下半年开始从一个低基数回升，进而有望将全年销售降幅缩小至10%或以下。今年7月份的销售同比增长了10.4%。今年前7个月，中国海外发展的合同销售额下降15.9%至1616亿元，好于国内房地产百强企业37.5%的降幅。 2024年下半年，中国海外发展还有近5500亿元的充足可售货值以支持销售，包括位于一线城市的2300亿元可售货值。2024年前6个月，该公司61%的合同销售额来自一线城市，较2023年的38%的比重大幅上升。 我们认为，尽管面临走弱趋势，但中国海外发展将能够维持高于行业平均水平的利润率。2022年以来收购的项目的土地成本较低，因为土地拍卖竞争激烈程度降低。2024年上半年，该公司的毛利率自去年同期的22.6%仅下滑至22.1%。该利润率水平显著好于很多同业，一些同业中期业绩披露毛利率为个位数水平。 我们认为，投资性房地产的贡献增加，这将为整体利润率提供支持。中国海外发展拥有稳健的投资性房地产储备，将驱动租金收入增长，即便办公楼行业遭遇压力。2024年上半年，投资性房地产收入同比增长20%至35亿元。同期，该公司持有的成熟项目中办公楼的毛利率为70%，购物中心为66%。 我们预计，2024年中国海外发展的杠杆率（以债务对息税与折旧摊销前利润（EBITDA）的比率衡量）将小幅上升至4.3倍，截至今年6月的12个月其杠杆率为4.1倍。我们预期该公司今年下半年将增加购地，其杠杆率因而将随之上升。2024年上半年中国海外发展的总购地支出仅为129亿元，远低于2023年的支出。 背靠母公司中国建筑股份有限公司，得益于自身央企身份，中国海外发展持续拥有强大的融资渠道。今年上半年该公司的平均融资成本从2023年的3.55%下降至3.50%，因为其截至2024年6月的人民币计价债务占比自截至2023年12月的70.3%上升至74.8%。 本报告不构成评级行动。 注：中文版本系根据英文版本翻译，若与原英文版本有任何分歧，概以英文版本为准。 来源：标普全球评级