正荣地产重启高收益美元债一级市场，2亿美元债券获14亿美元订单

正荣地产周四（5月14日）成功定价一笔Reg S、3.8年期NCNP2.8、2亿美元高级债券Zhenro 8.35 03/10/2024，初始价8.90%区域 (yield-to-put)，最终指导价8.35% YTP，发行价8.35% YTP / 本金额的99.921%。 这是2个多月以来（3月6日至今）首笔公开发行的高收益房地产美元债（排除私募/SBLC增信发行），堪称破冰交易。此前，由于境外市场巨幅波动、中资地产美元债二级收益率飙升，房企美元债一级发行陷入沉寂。下图可见，1月份录得创纪录发行量后，地产板块一级供给逐月大幅缩减，到4月份几乎清零，直到5月份才有投资级的港资地产商（新世界发展和新鸿基地产）公开发行美元债券，地产板块发行量有所回升。 周四定价当日，正荣地产新交易的簿记动能十分强劲。据承销商，新交易IPG宣布后，香港时间9:55AM，即实现7亿美元订单（3.5倍覆盖）；此后订单一直稳步增长，到周四下午FPG宣布时，已经超过22亿美元（含1.15亿承销商订单）。 新债的最终订单量超过14亿美元 (7倍认购，含1.15亿美元承销商订单，来自106个账户），投资者地域分布为：亚洲85%、欧洲15%，投资者类型分布为：基金/金融机构90%、私人银行10%。 强劲的订单、相对较小的发行规模，使发行人能够在IPG基础上大砍55基点定价，最终定价水平与可比存量债券的二级收益率大体相当。据承销商，作为参考，新交易宣布前，类似期限的Zhenro 9.15 05/06/2023 bid 在 101.72 / 8.48% YTM（剩余期限2.98年），而新交易最终定价为8.35% YTP（距可回售日2.8年）。 下图可见，仅仅一个半月以前，Zhenro 9.15 05/06/2023的二级收益率还处于21%的历史高位： “市场已经有超过一个月没有高收益地产市场化发行，新发反应市场流动性充足，风险偏好也逐渐修复。同时，这次IPG也给了比较高的新发行溢价，对投资人具有比较大的吸引力。”参与本次交易的市场人士对华尔街交易员表示：“如今整体新发收益率还是不如3月前的市场，市场短期应该也不会回到3月前那么好的水平。” SereS的数据显示，本次发行是正荣地产2020年第三笔美元债，此前，公司于1月7日定价4.25年期NC3、2.9亿美元债券Zhenro 7.875 04/14/2024 (18倍认购)，于2月19日定价363天、2亿美元债券Zhenro 5.6 02/28/2021 (15倍认购)。 本次发行完成后，正荣地产尚余5.5亿美元的发改委外债额度。 “由于市场上许久没有高收益美元债新发，我认为发行人本次‘试水’选择2亿美元的规模是比较审慎的。”一名市场人士坦言：“我估计后面其他高收益房地产发行人陆陆续续也会出来了。” 受新冠疫情冲击，正荣地产2020年一季度合约销售额同比下降30%，不过公司管理层目前依然维持1400亿人民币的年度销售目标不变、并表示有信心实现该目标（2019年度公司实现销售额1307亿人民币）。据公司公告，刚刚过去的4月份，正荣地产销售业绩显著反弹：录得104.98亿人民币合约销售额，较3月环比增长36.3%、同比则增长2.65%。 惠誉5月13日授予正荣地产新债 'B+' 债项评级，与发行人主体评级一致。惠誉表示，正荣地产一直发行股份及使用内部产生的现金流来偿还债务，此举令公司的杠杆率（依据按比例合并合资公司及联营公司报表后的净债务与调整后库存之比衡量）从2019年上半年的55%降至2019年底的50%以下，这构成公司评级的支持因素。公司评级的制约因素在于土地储备规模较小，这令其面临土地补充压力且限制了大幅去杠杆的空间。 惠誉的资料显示，2019年，正荣地产的“现金/短期债务比率”稳定在1.8x，资本结构均衡。此外，惠誉预计正荣地产的融资成本将继续下降，因为公司用成本较低的融资工具来置换成本较高的信托贷款。华尔街交易员看到的路演材料显示，正荣地产2019年的加权平均债务成本为7.5%（2018年为7.8%）。 德意志银行 (B&D)、法国巴黎银行、建银国际、中信里昂证券、海通国际、渣打银行、UBS及正荣证券担任本次发行的联席全球协调人、联席牵头经办人及联席账簿管理人。 新债募集资金将用于现有债务再融资，包括为现有票据收购要约提供资金。正荣地产已于周四宣布，就4亿美元存量债券Zhenro 10.5 06/28/2020开始现金收购要约（受限于最高接纳金额），购买价为本金额的100.35%，要约届满期限在5月20日，由德意志银行担任要约的交易商管理人。 新债的条款概要如下： 发行人: 正荣地产集团有限公司（Zhenro Properties Group Limited，6158.HK，“正荣地产”） 附属公司担保人: 发行人的若干非中国受限附属公司 发行人评级: B1 Stable (穆迪) / B Positive (标普) / B+ Stable (惠誉) 预期发行评级: B+ (惠誉) 发行: 固定利息、高级票据 格式: Regulation S 规模: 2亿美元 期限: 3.8年期NCNP2.8 到期日: 2024年3月10日 (3.8年) 交割日: 2020年5月21日 (T+5) 发行价：本金额的99.921% 票面利率：8.35%，半年付息一次（首个计息周期除外） 首个利息支付日: 2021年3月10日（long first coupon） 发行人赎回选择权（Call）: at 102.5%, 可赎回日在2023年3月10日及其后任何时间 投资者回售选择权（Put）: at 100.0%, 可回售日在2023年3月10日当日 发行收益率：8.35% (yield-to-put) 契约类型: Customary high yield covenant package 募集资金用途: 现有债务再融资（包含为现有票据收购要约提供资金） 清算: 欧洲清算银行 / 明讯银行 其他细节: 港交所上市 / 最小面值/增量US$200k/US$1k / 适用纽约法 联席全球协调人、联席牵头经办人及联席账簿管理人: 德意志银行 (B&D)、法国巴黎银行、建银国际、中信里昂证券、海通国际、渣打银行、UBS、正荣证券 ©️未经许可，禁止转载、摘编、复制及建立镜像等任何使用。