标普：金融支持房地产的成败取决于购房者信心能否恢复

香港，2022年12月6日—标普全球评级12月5日表示，政策驱动下银行业对房地产业的支持，不会完全扭转中国房价的跌势。我们预计明年全国商品房平均售价最大跌幅可高达到8%。详见当天发布的报告《金融援手不会伸向所有开发商》（China Property Lifeline Won't Stretch To All）。 “银行业房地产贷款的抵押缓冲总体较好，”标普全球评级信用分析师胡旸瑞表示。“但我们的敏感度测试显示，银行暴露于区域性风险，如果房价大幅调整，甚至是抵押物估值方法发生变化，那么银行业的问题贷款就会增多。” 我们估计，全国房地产开发贷款的贷款价值比（LTV）平均为50%。这意味着这些贷款有足够空间消化我们预测的今年6%左右、明年最大8%的房价跌幅。 但低线城市的房产估值可能会出现更大幅度下降，从而削弱抵押房产给银行贷款构成的安全保障。此外，一些区域性银行的贷款发放更加激进，贷款价值比高于平均水平。 我们认为，在国有大行发挥带头作用、投放逾1.8万亿元新增信贷的过程中，金融机构仍将保留一定的选择性。对开发商而言，这意味着实力越强越受照顾，强者恒强，适者生存。 “实力最强的开发商更容易获得新的银行授信，”标普全球评级信用分析师廖美珊表示。“因此，信用分化将进一步加深。” 最近的政策有利于等待交房的预售房业主。房地产纾困基金和其他相关的专项资金并不是为了救助陷入困难的开发商。此外，新一批融资的受偿权将优先于现有有抵押债务的债权人。 对银行而言，高风险房地产业敞口的增加不会立即体现于报表业绩，因为在贷款宽限政策之下，银行是否将逾期贷款划归不良有了更大的余地。推迟不良贷款的确认与拨备的计提，可在短期内美化银行的利润和资产质量指标。但我们认为，如果宽限政策未能帮助开发商复元，较大比例的展期贷款终将变为不良。 此外，中国的银行总体上不倾向于像国际同行一样甩卖抵押物。出售抵押物有利于率先出动的银行，但有可能引起资产价格的螺旋下跌。 在这种集体求稳的心态之下，目前阶段银行业硬着陆的风险不大。但随着纾困基金和其他相关专项资金进入，项目杠杆将会上升，抵押物形成的安全保障将会削弱。部分银行对区域风险的敏感性，也有可能侵蚀银行业的整体健康。在更小概率情景下，如果政策出现失误，则有可能导致房地产风险演变为系统性风险。 “归根结底，中国的房地产生态系统需要获得终端客户的支持。”胡旸瑞表示。 最近的政策支持尚未带来购房者信心的反弹。我们认为，如果清零政策的退出进一步明朗化，则会给商品房销售的重振带来更强的动力。 相关研究 - 中国房地产业转型中迎接转机，2022年11月21日 - Global Bank Country-By-Country 2023 Outlook: Greater Divergence Ahead，2022年11月17日 - 应对房地产放缓，中国城市现分化，2022年11月1日 - Banking Industry Country Risk Assessment: China，2022年9月13日 - 房地产纾困基金驰援中国房市，2022年8月18日 - 中资银行面临房地产不良贷款倍增问题，2021年12月15日 本报告不构成评级行动。 注：中文版本系根据英文版本翻译，若与原英文版本有任何分歧，概以英文版本为准。 来源：标普全球评级