标普：绿城中国专注于高品质住宅，将支撑其在中国的市场地位

香港，2024年8月28日—标普全球评级8月27日表示，绿城中国控股有限公司（绿城中国）相对具有韧性的销售表现得益于其深耕特定一二线城市的高品质住宅产品。我们认为这将支撑该开发商在中国楼市的持续下行周期中的市场地位。 我们预计2024-2025年绿城中国合约销售额的下降幅度将低于行业平均值。2024年前7个月，绿城中国合约销售额（不含代建业务的合约销售额）下降11%至964亿元人民币，低于同期前100大中国开发商同比37.5%的下降幅度。绿城中国的平均售价约为30,000元/平方米，也高于近10,000元/平方米的行业均价。 此外，绿城中国正在收紧合联营敞口。我们认为这有助于降低合联营企业的财务传染风险。2024年前7个月该公司合约销售额的权益归属比率增长至70%，高于2023年的66%和2022年的58%。2024年上半年新获取项目的权益归属比率更增长至84%。 因拥有良好的银企关系和顺畅的境内债券融资渠道，绿城中国或将保持活跃的购地活动。截至2024年8月23日，绿城中国已获取23个项目，权益地价为259亿元人民币，新增可售资源582亿元人民币。上述投资主要位于特定一二线城市。由于这些城市的房地产需求更具有韧性，这能带来良好的去化率。 然而，2024-2025年绿城中国的利润率或将持续面临压力。2024年上半年其房地产开发业务的毛利率从2023年同期的16.0%进一步下降至11.7%。我们认为主要原因是市场情绪依然疲弱，以及该公司优先关注经营性现金流入的策略。我们预估2025年该板块毛利率可能小幅回升至12.2%，缘于届时2021年左右获取的许多低利润率项目应已被结算。 截至2024年6月底，绿城中国的报表债务为1,483亿元人民币，与2023年底水平大致相当。尽管购地活动相对活跃，我们预计2024-2025年该公司经调整债务将减少，主要由于对非并表项目的外部担保减少，以及公司利用内部资源偿还部分到期债务。绿城中国一直积极管理流动性，体现在提前偿还银团贷款，并以票面价值回购部分境外债券。例如，该公司刚刚宣布收购要约，以票面价值全额回购2025年1月到期增信债券的1亿美元余额。我们认为绿城中国将通过再融资和利用内部资源，继续积极地管理即将到期的债券。 我们预测2024-2025年该公司以债务对EBITDA比率衡量的杠杆率可能保持在7.6-8.2倍的高位，2023年为7.8倍。高杠杆率主要源于房地产销售下滑且利润率压缩。“BB-”评级的稳定展望反应我们认为，尽管市场下行，未来12个月绿城中国将维持其业务竞争力以及各种顺畅的融资渠道。 相关研究 绿城中国回购美元债券显示较好的流动性，2024年7月9日 绿城中国展望调整至稳定，因销售和利润率下降抵消业务实力；“BB-”评级获确认，2024年4月29日 本报告不构成评级行动。 注：中文版本系根据英文版本翻译，若与原英文版本有任何分歧，概以英文版本为准。 来源：标普全球评级