惠誉授予远洋集团拟发行美元票据'BBB-'的评级

Fitch Ratings - Hong Kong - 06 Jul 2021: 本文章英文原文最初于2021年7月5日发布于：Fitch Rates Sino-Ocean Group's Proposed USD Notes 'BBB-' 惠誉评级已授予中资房企远洋集团控股有限公司（远洋集团，BBB-/稳定）拟发行美元票据'BBB-'的评级。拟发行票据将由远洋集团的全资子公司Sino-Ocean Land Treasure IV Limited发行。 拟发行票据将由远洋集团提供无条件、不可撤销的担保，因此，其评级与远洋集团的高级无抵押评级一致。 远洋集团‘bb+’的独立信用状况受其稳定的业务状况、充足多元的土地储备、优质的投资物业及适中的杠杆率的支持。该公司合同销售规模低于投资级同业水平且利润率疲弱，这对其独立信用状况形成制约。 鉴于远洋集团与中国人寿保险股份有限公司（中国人寿；A/稳定）在战略和运营层面中等程度的关联性，惠誉根据其《母子公司评级关联性标准》，基于远洋集团的独立信用状况上调一个子级得出此次评级。远洋集团是中国人寿在中国唯一的战略性房地产投资平台。 关键评级驱动因素 业务状况稳定：远洋集团的评级受到其销售规模、全国布局以及主要位于一二线城市的优质土地储备支持。受北京新冠肺炎疫情二次爆发以及可售资源不足的影响，2020年上半年远洋集团的销售额同比下滑30%，但2020年下半年远洋集团的预售活动加速。2020年总销售额达到1,310亿元人民币，略高于该公司1,300亿元人民币的全年销售目标。 土地储备充足且多元：2020年末远洋集团拥有权益土地储备2,000万平方米，分布于北京（占权益土储面积的24%）、环渤海（32%）、华南（18%）、华东（10%）、华中及华西（16%）地区的51个一线城市及核心二线城市。远洋集团充足的土地储备能够支持其业务在未来四到五年持续发展。该公司还持有200万平方米的城市更新项目土储，分布于深圳等城市。 杠杆率适中：鉴于远洋集团维持拿地支出约占其销售回款的40%，惠誉预计未来一到三年内该公司的杠杆率将保持在40%以下的适中水平。远洋集团的土地储备足以支持四到五年的销售，因此惠誉认为该公司不存在土地补充压力。 远洋集团2020年继续实施去杠杆。得益于远洋集团较高的现金回收率及审慎的拿地策略（拿地支出约占销售回款的30%），该公司杠杆率——定义为净债务（包括为合资公司及联营公司提供的担保）与调整后库存的比率——从2019年末的39%降至2020年末的33%左右。 盈利能力趋弱：2020年远洋集团的EBITDA利润率（不含资本化利息）从2019年以前的24%降至21%左右，原因在于一二线城市（尤其是北京）的房价上限政策，以及该公司在华南及华西收购的项目的盈利能力较低——远洋集团尚未在竞争激烈的华南华西地区占有稳固的布局。该公司的管理层认为EBITDA利润率下滑为暂时现象，利润率会在今年企稳或略有回升。 远洋集团正在向更多长三角和珠三角地区的一二线城市以及中国中部和西南部地区扩张，以降低京津冀地区的业务比重。2020年这些地区占远洋集团购地面积的64%。远洋集团自2019年起开始实施并在2020年加快实施上述战略。该战略的成功实施可以改善远洋集团的业务状况，因华南地区房地产市场比华北地区（尤其是住房政策最为严格的北京）更具活力。 疫情下经常性收入稳定：2020年远洋集团源自投资物业（包括合资公司和联营公司）的租金总收入及物业管理相关营收同比分别增长2%和12%，展示了其在疫情下的韧性。此等强劲表现得益于远洋集团地理位置优越的物业以及优质租户。该公司的投资物业组合主要包括位于北京、上海和成都的写字楼和商场，出租率高达90%左右。此外，到2025年为止，远洋集团将陆续推出主要位于北京和上海的多个优质投资物业项目。 经常性EBITDA利息保障倍数支持评级：惠誉预计，2020至2022年间远洋集团投资物业和物业管理业务的经常性EBITDA与利息支出之比为0.3-0.4倍，支持公司的评级。2020年远洋集团的利息保障倍数从2019年的0.30倍略改善至0.34倍。 与中国人寿的关联性为中等：中国人寿承诺对远洋集团持股至少25%且对其他上市房企持股5%或以下。惠誉认为中国人寿与远洋集团在战略和运营层面的关联程度为中等。中国人寿对远洋集团的投资远低于监管指引水平，这意味着其仍有在必要时向远洋集团注入流动性的空间。中国人寿继续投资远洋集团债券的意向令远洋集团能够以优惠的成本进行融资。 远洋集团还与中国人寿在运营层面合作开发投资物业。两家公司正通过共享资源和专业技能来合作经营养老业务，这从长期来看可能成为远洋集团的又一个经常性收入来源——尽管该合作的影响尚小。 评级推导摘要 鉴于远洋集团与中国人寿之间中等程度的关联性，惠誉根据其《母子公司评级关联性标准》，基于远洋集团'bb+'的独立信用状况上调一个子级得出其长期发行人违约评级。中国人寿目前对远洋集团持股29.59%，且承诺至少对其持股25%。 远洋集团的独立信用状况与中国金茂控股集团有限公司（金茂，BBB-/稳定，独立信用状况：bb+）相当。两家公司均在一二线城市拥有优质土地储备且合同销售平均售价约为每平方米20,000元人民币。金茂的投资物业包括位于一线城市黄金地段以及热门度假胜地的高端商业地产和奢华五星级酒店。与金茂相比，远洋集团投资物业的质量更高且更稳定。惠誉预计，受疫情影响，2020年金茂非房地产开发业务的EBITDA利息保障倍数将降至0.1倍，而其经常性EBITDA利息保障倍数（不考虑酒店）应会保持在0.1-0.2倍，低于远洋集团的0.3-0.4倍。 远洋集团35%-40%的杠杆率低于金茂逾40%的杠杆率；但得益于盈利的城市运营项目，金茂的盈利能力更强——EBITDA（含资本化利息）约为20%。 远洋集团的合同销售规模及投资物业组合规模均小于新城发展控股有限公司（新城发展，BB+/稳定），但两家公司的杠杆率水平相当。新城发展评级的主要制约因素在于，其在2016至2019年间激进扩张和拿地，因此其财务状况保持稳定的时间较短。 关键评级假设 本发行人评级研究中惠誉的关键评级假设包括： - 2021至2022年间每年权益合同销售额为700亿到800亿元人民币； - 2021至2022年间EBITDA利润率（不含资本化利息）为22%-23%； - 2021至2022年间投资物业的权益租金收入为25亿-30亿元人民币； - 2021至2022年间每年拿地成本占合同销售回款的40%-45%。 评级敏感性 可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的因素包括： - 净债务（包括为合资公司和联营公司担保的债务）与调整后库存的比率持续低于30%（2020年末为33%）。 - 权益合同销售规模显著扩大至与独立信用状况较高的同业水平一致。 - 有迹象表明远洋集团与中国人寿的关联性有所增强。 可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括： - EBITDA利润率（不含资本化利息）持续低于22%（2020年末为21%）。 - 净债务（包括为合资公司和联营公司担保的债务）与调整后库存的比率持续高于40%。 - 权益经常性EBITDA利息保障倍数持续低于0.3倍。 - 有迹象表明远洋集团与中国人寿的关联性有所减弱。 流动性及债务结构 流动性充足：2020年末远洋集团持有不受限制的现金390亿元人民币，足以覆盖其260亿元人民币的短期债务。该公司还持有尚未动用的银行授信额度2,420亿元人民币，足以提供其未来12个月开发成本、购地款及偿债所需资金。 发行人简介 远洋集团是一家总部设在北京的全国性房地产开发商，业务专注于一二线城市。该公司在香港联交所上市，主要股东包括中国人寿及大家人寿保险股份有限公司。 环境、社会与公司治理(ESG)方面的考虑因素 除非本节内容另有披露，ESG信用相关度评分最高为3分，表示ESG问题因其性质或受企业管理的方式而对信用的影响为中性或仅对受评企业的信用状况产生极小影响。 注意：本新闻稿为中文译本。如有疑问，请以英文版本为准。 来源：惠誉评级