穆迪向万科集团的中期票据授予Baa2评级

香港、2019年11月4日—中文新闻稿为英文的翻译件。如有出入，以英文稿为准。 穆迪投资者服务公司已向万科地产（香港）有限公司（万科香港）根据其95亿美元中期票据计划拟发行的美元票据授予Baa2的高级无抵押债务评级。该票据计划的评级为(P)Baa2。 万科地产香港由由万科企业股份有限公司（Baa1/稳定，统称“万科集团”）全资所有。拟发行票据将由万科集团、万科地产香港和债券受托人之间签订的股权购买承诺及维好协议提供支持。 票据募集资金将主要用于现有债务的再融资以及一般企业用途。 评级理据 穆迪高级副总裁曾启贤表示：“新发行票据将延长万科集团的债务到期期限，对公司的财务状况不会产生重大影响，因为募集资金将主要用于现有债务再融资。” 上述票据Baa2的高级无抵押债务评级包含万科地产香港的个体信用实力以及万科集团带来的3个子级的评级提升，该评级提升反映穆迪预计万科地产香港在遭遇困境时将获得万科集团的财务支持。 万科地产香港的个体信用状况考虑了其在中国内地（A/稳定）的中等经营规模、与母公司万科集团之间的密切联系所带来的运营及财务方面的优势，具体包括可使用母公司品牌、专业化执行及管理、高度多元化的销售网络和顺畅的融资渠道。 上述支持评估的依据包括：（1）万科集团全资控股万科地产香港并向后者提供运营支持，万科地产香港已成为万科集团密不可分的组成部分；（2）万科地产香港作为集团核心的海外融资平台支持万科集团本土市场的项目开发；（3）万科集团此前曾直接向万科地产香港的项目提供融资。 万科集团提供支持的能力反映在其Baa1的发行人评级中，该评级反映了公司强劲的房地产销售执行记录以及规模和品牌实力领先的中国房地产开发商地位。此外，该评级考虑了公司审慎的财务管理，这体现在其稳健的财务指标和整个周期当中强劲的流动性。 同时，Baa1评级还考虑了公司：（1）土地储备补充需求高于同业，因为公司策略是不持有大量土地储备；（2）资金需求上升以支持住宅和物流地产的扩张。 穆迪预计，未来12-18个月万科集团的收入/调整后债务比率将维持于125%-135%，相比之下截至2019年6月底前12个月的比率为126%。这是因为过去两年强劲的合约销售额带来的高收入增长将超过债务增长的影响。 同时，未来12-18个月该公司的EBIT/利息比率将大致稳定在7.0-7.2倍左右，与截至2019年6月30日前12个月的7.0倍相当。上述比率与当前Baa1的发行人评级相符。 继2018年增长14.5%之后，2019年前三个季度万科集团的合约销售额同比增长10.2%，达到人民币4,756亿元。这一合约销售规模使该公司处于中国三大房地产开发商之一。 在环境、社会和公司治理（ESG）因素方面，万科集团Baa1的发行人评级考虑了公司：（1）节制有度的财务管理，体现为资产负债表的低杠杆；（2）良好的运营历史；（3）较低的所有权集中风险，因为没有股东持有30%以上的股权，并且最大股东不参与公司日常业务；（4）公司根据香港联交所和深圳证交所的要求披露重大关联方交易；以及（5）有董事会和3个特别委员会来监督公司的运营。 万科集团的流动性强劲，截至2019年9月30日现金结余为人民币1,072亿元。2019年9月30日该公司的现金/短期债务覆盖率维持在1.7倍的健康水平。穆迪预计，该公司的现金和运营现金流将足以应对未来12-18个月承诺支付土地款和再融资需求。 票据评级并不受其从属于运营公司层面债权的影响，因为穆迪预计来自母公司的支持将流经控股公司层面。 万科集团评级的稳定展望反映了穆迪预计未来12-18个月公司在加速扩张的同时将继续维持节制有度的财务政策和健康的信用指标。 若发生下列情况，穆迪可能上调万科集团的发行人评级：（1）实现强劲的经常性收入，从而缓解房地产开发业务的波动性；和（2）维持较低的债务杠杆率，调整后净债务/净资本比率持续低于20%。 另一方面，若万科集团的业绩或财务状况受到监管政策变化、公司激进举债扩张或市场环境严重下行的重大负面影响，调整后净债务/净资本比率持续超过30%，收入/调整后债务比率持续降至125%-130%以下，或EBIT/利息比率持续降至6.5-7.0倍以下。 若有迹象表明万科集团的流动性转弱，如现金/短期债务比率持续低于1.25-1.50倍，或其获得银行或资本市场融资的能力削弱，该公司评级可能也会面临下调压力。 上述评级所采用的主要评级方法是2018年1月发表的《住宅建筑与房地产开发业》（Homebuilding And Property Development Industry）。 万科企业股份有限公司于1984年成立，1988年开始房地产运营。按照合约销售额计算，该公司是中国最大的房地产开发商之一。截至2019年6月30日，万科集团在上海、华北、华南和中西部这4个主要经济区的权益土地储备建筑面积为9,290万平方米。该公司于1991年在深圳证券交易所上市，于2014年在香港联交所上市。 来源：穆迪投资者服务公司