惠誉维持首创置业维好协议债券的负面评级观察状态
Fitch Ratings - Hong Kong/Shanghai - 20 Apr 2021: 本文章英文原文最初于2021年4月19日发布于：Fitch Maintains RWN on Beijing Capital Land’s Keepwell Notes
惠誉评级维持Central Plaza Development Ltd 于2025年到期的4.5亿美元高级债券‘BBB’评级和5亿美元次级永续证券‘BB+’评级的负面评级观察状态。Central Plaza是北京首创置业股份有限公司（首创置业，BB/稳定）的全资境外特殊目的公司。该等债券由首创置业的母公司北京首都创业集团有限公司（首创集团，BBB/稳定）提供维好协议和股权购买承诺。
惠誉同时维持Trade Horizon Global Limited 发行、首创集团提供维好协议和股权购买承诺的2021年8月到期的4亿美元高级债券‘BBB’评级的负面评级观察状态。Trade Horizon是首创钜大有限公司（首创钜大）——首创置业旗下运营奥特莱斯物业的上市子公司——下属的全资境外特殊目的公司。
惠誉于2020年10月将上述维好债券列入负面评级观察名单。该评级行动基于北大方正集团债务在岸重组管理人的决定——拒绝确认该集团境外子公司的美元维好协议债务，这凸显出中国维好债券债权人的权利可执行性相关问题。首创集团和首创置业的管理层目前正在探讨Central Plaza债券的潜在增信方案以及即将到期的Trade Horizon债券的再融资计划。
关键评级驱动因素
潜在增信方案：惠誉了解到，管理层正在考虑在首创集团提供的维好协议基础上，再对Central Plaza的现有债券增加首创华星国际投资有限公司（首创华星，BBB/稳定）担保的可能性。新债券结构将与Central Plaza于2021年1月新发行的债券相同。但是，该增信措施可能会导致惠誉对首创华星的发行人违约评级采取负面评级行动，原因在于，新结构下由首创华星而非首创集团提供担保，这将令首创华星的或有负债中首创集团担保的比例降至50%以下，而这会触发对首创华星的负面评级行动。
首创集团还在考虑由首创华星为Trade Horizon债券的再融资提供担保。新结构同样也会降低首创华星的或有负债中首创集团担保的比例。管理层表示，若首创集团欲提供担保，其在北京外汇管理局完成Central Plaza和Trade Horizon债券备案登记的不确定极高。
无结构性变化情况下的评级影响：若无进一步增信措施，惠誉可能会将受评债券的评级与债券担保人（或发行人，如未提供担保）的高级无抵押评级相关联。在此情况下，Central Plaza 和 Trade Horizon发行债券的评级可能会分别与International Financial Center Property Ltd. （IFC）——Central Plaza债券的担保人及首创置业旗下的境外中间控股公司——及首创钜大的高级无抵押评级相关联。
依据惠誉的《母子公司评级关联性标准》，IFC和首创钜大的发行人违约评级可能会与首创置业相关联。这表明，维好债券的评级可能与首创置业‘BB’的发行人违约评级趋同。
评级推导摘要
惠誉对由Central Plaza和Trade Horizon发行、由首创集团提供维好协议和股权购买承诺的债券采取的进一步评级行动，将取决于首创集团和首创置业关于增信计划的决定。
关键评级假设
首创置业评级研究中惠誉的关键评级假设包括：
- 自2021年起销售额呈个位数增长
- 虽略有改善，未来两年现金回款率仍将保持在60%-65%的疲弱水平
- 基于公司充足的土地储备及管理层缩短土储年限的计划，自2021年起将以已售总楼面面积0.8倍的速度补充土地储备
- 自2021年起，每平方米建安成本每年增长3%
- 2021年资本支出约为10亿元人民币，主要用于开发首创置业的奥特莱斯物业资产
评级敏感性
可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的因素包括：
- 惠誉预期不会对由Central Plaza和Trade Horizon发行、由首创集团提供维好协议和股权购买承诺的债券采取正面评级行动
可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括：
- 若首创集团不提供增信——首创华星的担保，则惠誉将解除评级负面观察状态，并下调Central Plaza和Trade Horizon所发行债券的评级，使之与首创置业的发行人违约评级趋同。
流动性及债务结构
流动性充裕：截至2020年末，首创置业持有357亿元人民币的可用现金，足以覆盖其327亿元人民币的短期债务。该公司还拥有尚未使用的银行授信额度1,740亿元人民币，用于覆盖其他运营开支。鉴于首创置业在境内外资本市场拥有多元的融资渠道，与境内外多家银行保持长期关系，且拿地策略灵活，惠誉预计，该公司将保持用于支付开发成本和购地款及兑付债务的的充足流动性。首创置业的加权平均融资成本已自2019年的5.39%降至2020年的5.14%。
注意：本新闻稿为中文译本。如有疑问，请以英文版本为准。
来源：惠誉评级