标普：华润置地的投资性物业支撑其评级

香港，2024年3月27日—标普全球评级今日表示，华润置地有限公司（华润置地）的购物中心资产将继续支撑其评级。此类物业的强韧表现应能在一定程度上抵消房地产销售波动的影响。考虑到华润置地的建设计划，我们预计，购物中心产生的稳健收入规模将继续扩大。华润置地目前运营76座购物中心，并计划在2024年新开16家，2025年将再增加7家。 租金收入的强劲增长帮助华润置地在2023年降低了杠杆率。我们估算，公司2023年的债务对EBITDA比率为3.7倍，低于2022年的4.2倍以及我们下调评级的指标4.5倍。投资性物业收入（不含酒店）增长27%，这部分得益于当年新增10家购物中心的贡献。投资性物业的租金收入及其它经常性收入（如物业管理费）目前占总收入的比重为15.6%。 近期的销售表现可能导致华润置地（BBB+/稳定/--）2024年的销售波动性上升。但考虑到公司2024年的可售货值中有49%位于国内二线城市，39%位于一线城市（包括香港），因此下行影响的程度应较为有限。一二线城市的供求态势要优于低线城市。我们预计，2024年国内房地产销售额将下降5%，低线城市承压将最为严重，因为这些地区的房地产需求在不断下降。 华润置地计划通过REITs形式进一步将购物中心上市，这有望拓宽其融资渠道并支持规划中的投资性物业的建安支出。2024年3月，公司在青岛的一座购物中心以REITs的形式完成上市，这为公司筹集了69亿元人民币资金。公司仍保留了对该购物中心30%的股份，并将继续通过REITs获得管理费收入。 我们认为，华润置地将保持强劲的流动性，在融资管理方面也将保持审慎。得益于从合约销售获得的现金收入，公司2023年的非限制性现金规模增加约18%。由于国内利率较低，华润置地的加权利息成本也降至3.56%。因此，公司截至2023年初步的EBITDA利息覆盖倍数为5.8倍，远高于4.0倍的评级下调指标。 尽管有持续补充土储的需求，公司报告的2023年债务总额仅增长3%。2023年公司共收购68个项目，总权益土地出让金为1,118亿元，约为权益合约销售额的52%，比例与2022年相仿。 本报告不构成评级行动。 注：中文版本系根据英文版本翻译，若与原英文版本有任何分歧，概以英文版本为准。 来源：标普全球评级