穆迪向华夏幸福授予首次Ba3的公司家族评级；展望稳定

香港、2020年1月6日—中文新闻稿为英文的翻译件。如有出入，以英文稿为准。 穆迪投资者服务公司向华夏幸福基业股份有限公司（华夏幸福）授予首次Ba3的公司家族评级。 与此同时，穆迪向华夏幸福的间接全资子公司CFLD (Cayman) Investment Ltd.拟发行的美元票据授予Ba3的高级无抵押债务评级。该票据将由华夏幸福提供无条件及不可撤销担保。 上述评级展望为稳定。 华夏幸福会将票据发行所得款项将用于债务再融资。 评级理据 穆迪副总裁/高级分析师何思娴称：“华夏幸福Ba3的公司家族评级反映了其个体信用实力以及一个子级的提升，评级提升反映了我们预计持有华夏幸福25.16%股权的第二大股东中国平安人寿保险股份有限公司必要时可望向华夏幸福提供特殊支持。” 平安人寿按原保费收入衡量是中国第二大寿险公司，由中国平安保险（集团）股份有限公司（平安集团）持股99.5%，是平安集团的寿险子公司。 一个子级的提升反映了穆迪预计平安人寿在华夏幸福面临财务压力时可望向后者提供支持，依据包括：（1）平安人寿2018年8月入股华夏幸福以来向后者提供财务支持的记录；（2）平安人寿在华夏幸福的运营和财务管理中发挥的积极作用；（3）华夏幸福成熟的综合性工业园区业务，该业务与平安集团的房地产业务相辅相成。 但是，评级提升仅限于一个子级，原因是平安人寿仍是仅次于创始股东王文学之后的第二大股东。 在平安人寿的控股下，穆迪预计华夏幸福将可提升其管理能力、业务规划能力、针对债务和运营现金流的财务管理能力，同时拓宽如银行融资和资本市场的融资渠道。 “华夏幸福的业务包括工业园区开发和住宅房地产开发，其个体信用实力反映了其执行这种业务模式的实力。”同时在穆迪担任华夏幸福主分析师的何思娴补充道。 华夏幸福通过政府与社会资本合作（PPP）为地方政府提供工业园区规划和产业发展服务。产业发展服务包括一级土地开发、基础设施建设和招商引资。此外公司还负责工业园区管理。 截至2019年6月30日，华夏幸福有78个运营、规划或建设中的工业园区，分布在中国一线和热点二线城市的周边省市。除了其位于京津冀地区的总部以外，该公司还逐步向华中和长三角地区扩张。 华夏幸福的住宅房地产开发主要侧重于普通住宅项目，位于已开发的工业园区内或周边地区。 这样的业务模式令公司实现较低的土地成本和住宅以外的房地产开发利润，这有助于在一定程度上降低住宅房地产开发业务的收入波动。住宅房地产开发业务可带来预售现金流。 但是，华夏幸福的个体信用实力受到以下因素的制约：（1）土地储备规模较小，且每年涉及一定支出；（2）债务杠杆率略高。 公司债务水平较高的原因包括：（1）快速增长的业务计划；（2）其工业园区业务的现金循环周期较长；（3）京津冀地区监管调控较严导致住宅房地产业务的现金回款缓慢。 穆迪预计未来两年华夏幸福的债务杠杆将逐步改善。公司2020年和2021年的债务杠杆率（以收入/调整后债务比率衡量）将可能分别达到55%和63%左右，而2018年为56%。同期公司的利息覆盖率（按调整后EBIT/利息比率衡量）亦可能维持在3.0倍-3.5倍，从而支持其个体信用状况。 债务杠杆率预期改善的依据是穆迪预计未来12-18个月华夏幸福的收入将增长30%左右，得益于过去三年来华夏幸福的合约销售额和产业发展服务分别10%-20%和30%左右的增长。 穆迪还预计未来12-18个月华夏幸福住宅房地产销售的现金回款情况将有所改善，原因是平安人寿成为第二大股东后，华夏幸福采取了更严格的财务政策和纪律。此外，华夏幸福在京津冀地区以外的扩张减少了公司面临的监管风险，并改善了现金回款情况。 在公司治理风险方面，截至2019年11月底公司控股股东王文学先生及其一致行动人合计持有公司37.17%股权，并已质押62%所持股份。穆迪已将华夏幸福的所有权集中度纳入考量。该风险在一定程度上得到下列因素的缓解：平安人寿持股25.16%，并占有董事会的9个董事席位中的其中2个；从而作为公司治理的监督机制。平安人寿也将有助于改善公司的运营和财务管理。 华夏幸福的流动性充足，2016-2018年公布的现金/短期债务比率为2.42倍–1.76倍。截至2019年6月30日，该公司的现金结余为人民币550亿元。穆迪预计扣除基本运营现金流项目之后，该公司持有的现金及合约销售的回款将足以支付未来12个月的到期债务。 CFLD Cayman的高级无抵押债务评级未受其从属于运营公司债权所带来的从属风险影响，因为穆迪预计来自平安人寿的财务支持将流经华夏幸福的控股公司层面，而不是直接向主要运营公司提供，从而缓冲了结构性从属地位可能造成的预期损失的差异。 稳定展望反映了穆迪预计：（1）华夏幸福将逐步改善债务杠杆率和现金回款，同时增加合约销售和产业发展服务收入；（2）平安人寿仍将是重要股东，并继续提供运营和财务方面的监督和支持。 若实现以下几项，则华夏幸福的评级有可能上调：（1）通过发展住宅房地产和工业园区业务来扩大业务规模；（2）维持充足的流动性；（3）提升信用指标，收入/调整后债务比率持续高于75%-80%，EBIT/利息覆盖率持续高于3.5倍。 另一方面，若发生以下情况，华夏幸福的评级可能会面临下调压力：（1）合约销售额和/或来自工业园区业务的收入下滑；（2）无法改善债务杠杆，2020年底和2021年底的收入/调整后债务比率分别维持在50%和60%以下；或（3）流动性状况转弱。 如果平安人寿大幅减持股份或其提供的支持有转弱迹象，其评级也可能面临下调压力。 上述评级所采用的主要评级方法为2018年1月发表的《住宅建筑与房地产开发业》（Homebuilding And Property Development Industry）。 华夏幸福基业股份有限公司于1998年成立，2011年在上海证券交易所上市。该公司从事住宅房地产的开发和综合性工业园区的投资和运营。该公司的工业园区业务包括一级土地开发、基础设施开发和建设、产业发展服务、房地产管理和公共服务。 来源：穆迪投资者服务公司