中骏置业评级展望被穆迪降为负面

8月15日，穆迪发布公告，将中骏置业控股有限公司（China SCE Property Holdings Limited，1966.HK，“中骏置业”）的B1企业家族评级和B2高级无抵押债务评级之评级展望由“稳定”调降至“负面”，中骏置业2020年到期的3.5亿美元高级无抵押债券CHINSC 10 07/02/20的评级相应调整。穆迪同时确认了上述评级。 评级理据 “我们预计，相比B1评级的其他房地产企业，在未来12-18个月，中骏置业的债务杠杆将维持在高位，此次评级展望的调整正反映了这一观点。”穆迪的Franco Leung说。 中骏置业的总债务（gross debt，包括永续证券和担保债务）由2015年12月31日的178亿人民币上升至2016年6月30日的211亿人民币。同时，公司2016年上半年的营收较去年同期下降3.3%至58亿人民币。 这直接导致中骏置业的债务杠杆（revenue/adjusted debt）由2015年12月31日的60%恶化至2016年6月31日止12个月的50%。 债务上升主要由于中骏置业在一二线城市购地的战略，2016年1-7月，中骏置业耗资65亿人民币购入四个地块。 不过，该战略也帮助中骏置业获得了强劲的合约销售额——2016年上半年，公司合约销售额增长120%（YoY）至118.8亿人民币。相信中骏置业的营收在未来12-18个月能够实现增长。 中骏置业的债务杠杆情况能否改善，取决于公司在建设和购地上的支出情况。穆迪估计，中骏置业的债务（adjusted debt）将在未来12-18个月上升至200-220亿人民币，revenue/adjusted debt将提升至60%左右。不过，对于一家B1评级房地产企业，这样的数字仍然偏弱。 “虽然债务杠杆高企，但中骏置业良好的流动性状况部分缓解了其的财务风险。”穆迪的Cindy Yang说。 2016年6月30日，公司录得现金余额（cash balance）83亿人民币，足够覆盖其52亿人民币的短期债务和20亿人民币的购地款（committed land premiums）。 尽管中骏置业的毛利率由2015年的28.2%降低至2016年上半年的25.7%，但其EBIT利息覆盖率（EBIT/interest coverage）与2015年持平，为2.4x，也与B1评级的其他房地产企业相当。 未来12-18个月，穆迪预计中骏置业的毛利率将维持在25%-26%之间。 中骏置业成立于1996年，是福建省领先的地产开发商，公司于2010年2月在港交所上市。目前，中骏置业的主席黄朝阳（Wong Chiu Yeung）持有中骏置业57.6%股份。 除福建省之外，中骏置业还扩张至其他地区的二三线城市，包括上海、深圳、北京、天津、厦门、南昌、杭州。不过，截至2016年6月，中骏置业的大部分土地储备位于福建泉州。