标普：中国海外发展的优质土储和审慎管理应能支持销售业绩

香港，2022年4月1日—标普全球评级今日表示，中国海外发展有限公司（中国海外发展）的优质土储应能支撑公司2022年的销售业绩。一二线城市的房地产需求通常比三四线城市更具韧性。鉴于中国海外发展（BBB+/稳定/--）将重心放在开发一二线城市房地产项目中，我们预计若一二线城市销售回暖将令中国海外发展获益。 近期中国疫情散发给实体市场再次带来不确定性，影响了部分一二线城市的销售情况。我们认为，中国海外发展将调整推盘计划以保证2022年的销售规模。此外，公司还在2021年收购近1300亿元人民币（权益口径）土地，这些土地主要位于一二线城市。这将支撑公司2022年的合约销售。 随着土地成本上涨，利润率下降仍是房地产开发业务的瓶颈所在。但一些积极信号正在浮现。政府近期放松了部分一二线城市的限价令和购房限制要求，这应有助于公司遏制毛利率下跌。土地拍卖降温、竞争缓和或兼并收购活动将在2022年为公司提供获取低价地块的机会。 中国海外发展严格管控成本的良好记录将有助其EBITDA水平。2021年公司的销售、一般和行政费用仅占公司收入的2.9%，远低于行业平均水平。 我们还认为，中国海外发展持续发展租赁业务的战略将在未来2-3年为公司提供更加稳健的收入来源。2021年，租赁板块的收入增长17.4%，快于2020年的5.9%。公司表示，今年公司商业物业的总面积预计将增加135万平方米，将达到712万平方米。 总体来看，中国海外发展将保持审慎的财务管理、稳定的杠杆率和良好的流动性水平。根据公司2021年的业绩，尽管公司毛利率从30%降至23.5%且调整后债务余额增加11%，但杠杆率（即债务对EBITDA比率）为3.2倍，略高于2020年的3倍。即便在扣除销售监管账户的现金后，公司的现金短债比仍保持在2.4倍的高位。 本报告不构成评级行动。 注：中文版本系根据英文版本翻译，若与原英文版本有任何分歧，概以英文版本为准。 来源：标普全球评级