穆迪评级撤销越秀地产的发行人评级，授予 Ba1 的公司家族评级并下调高级无抵押债务评级至 Ba1；展望仍为负面（完整评级公告）

香港，2024年4月18日—中文新闻稿为英文的翻译件。如有出入，以英文稿为 准。 穆迪评级 (穆迪) 今天对越秀地产股份有限公司及其全资子公司采取以下评级 行动: 1. 撤销越秀地产Baa3的发行人评级并授予Ba1的公司家族评级； 2. 将越秀地产中期票据计划的高级无抵押债务评级从(P)Baa3下调至(P)Ba1； 3. 将卓裕控股有限公司中期票据计划 (由越秀地产提供担保) 的有支持高级无 抵押债务评级从(P)Baa3下调至(P)Ba1； 4. 将由卓裕控股有限公司和愉欣国际有限公司发行、越秀地产提供担保的债券 的有支持高级无抵押债务评级从Baa3下调至Ba1。 穆迪维持上述所有主体评级的负面展望。 穆迪高级副总裁曾启贤表示:“评级下调和负面展望反映了我们预计在房地产 市场持续下行周期中，越秀地产的信用指标相对于其个体信用质量而言仍将较 弱，因为其利润率的下降和债务水平的上升已超过了2023年强劲的合约销售业 绩和良好流动性的影响。” 评级理据 越秀地产Ba1的公司家族评级包含了其个体信用状况以及两个子级的提升，提升 依据是该公司获得其最终母公司越秀集团股份有限公司特殊支持的可能性为 强。越秀集团是广州市政府通过广州市国有资产监督管理委员会持有的最大企 业之一。 虽然政府采取了支持措施，但由于房地产业持续下行及中国经济增长放缓导致 市场信心疲弱，因此穆迪预计2024年全国房地产合约销售将继续下滑。 尽管在侧重一二线城市及国企背景的支持下，越秀地产的业绩有望优于整体市 场，但该公司2024年的总体销售可能较为疲弱，并较2023年的水平略有下降。 此外，未来12-18个月严峻的市场环境也将影响该公司的盈利能力和信用指标复 苏，同时该公司为了支持其业务增长计划仍需大量融资。 鉴于此，越秀地产以调整后债务/EBITDA比率衡量的债务杠杆率在从2022年的5.4 倍升至2023年的约7.3倍之后，未来1-2年将维持在6.5-7.0倍的高位。该公司的 EBIT/利息覆盖率在从2022年的3.9倍降至2023年约3.1倍之后，未来1-2年将维持 在3.0倍左右。这些预测指标水平不再支持该公司此前的个体信用状况。 越秀地产的个体信用状况反映出公司在广州黄金地段开发地标性综合项目的良 好记录、在大湾区和华东地区的优质土地储备以及与广州市政府的密切关系。 抵消这些优势的因素包括盈利能力和信用指标减弱、强烈的增长意愿及持续的 融资需求，由此导致其杠杆率上升，并且在房地产市场下行周期中增加了未来 1-2年去杠杆的不确定性。 越秀地产的流动性良好，支持因素包括强劲的合约销售额、较大的现金持有规 模以及政府持股背景带来的顺畅融资渠道。穆迪预计，该公司的无限制用途现 金结余和预期运营现金流将足以覆盖其未来12-18个月的未付地价款、分红和到 期债务。截至2023年12月，该公司的无限制用途现金为人民币290亿元，相当于 同期人民币230亿元到期债务的1.3倍。 穆迪认为越秀集团支持越秀地产的可能性为强，原因包括:(1) 母公司是越秀 地产的单一最大股东，对公司进行密切管理监督；(2) 母公司向其提供财务支 持的记录；(3) 越秀地产对集团收入和利润的重大贡献；(4) 越秀地产在大湾区 发展母公司核心地产业务过程中的战略作用，而大湾区是广州市政府的重点发 展区域。穆迪还预计，广州市政府将支持越秀集团必要时扶持越秀地产的举 措。 在环境、社会和治理 (ESG) 因素方面，越秀地产的Ba1评级考虑了该公司由越秀 集团所有，后者由广州市政府所有并受其监督。上述评级还考虑了公司强烈的 增长意愿，不过其维持良好流动性的记录部分缓解了该因素的影响。 越秀地产、卓裕控股和愉欣国际的高级无抵押债务评级不受运营公司层面债务 优先受偿的影响。这是因为虽然越秀集团作为控股公司，但穆迪预计母公司的 支持将经过越秀地产，而非直接提供给主要运营子公司，从而降低了从属结构 产生的任何预期损失差异。 可引起评级上调或下调的因素 鉴于展望为负面，越秀地产评级上调的可能性不大。 但若能实现以下几项，则其展望有望恢复至稳定:(1) 信用指标改善，EBIT/利 息覆盖率升至3.0倍以上，调整后债务/EBITDA比率改善至6.5倍以下；(2) 公司保持其对越秀集团较高的战略和经济重要性；(3) 越秀集团向其提供支持的能 力依然较强。 若出现下列情况，穆迪可能下调其评级:(1) 越秀集团提供支持的能力或意愿 下降；(2) 越秀地产的销售额显著下降；(3) 销售疲弱或激进增长导致公司的流 动性趋弱，或 (4) 信用指标恶化，调整后债务/EBITDA比率持续高于7.0倍，或 EBIT/利息覆盖率持续低于2.5倍。 上述评级所采用的主要评级方法为2022年10月发表的《住宅建筑与房地产开发 业》(Homebuilding and Property Development)。 越秀地产股份有限公司 (前称越秀投资有限公司) 于1992年在香港联交所上市。 越秀地产及其子公司的核心业务是房地产开发及投资。 截至2023年6月底，越秀地产由广州越秀集团股份有限公司和广州地铁集团有限 公司分别持股43.39%和19.9%。越秀集团和广州地铁均由广州市政府所有。 来源：穆迪评级