穆迪评级将万科集团的评级下调至Ba3/B1; 展望负面（完整评级公告）
香港，2024年4月26日—中文新闻稿为英文的翻译件。如有出入，以英文稿为 准。
穆迪评级 (穆迪) 已下调万科企业股份有限公司 (万科集团) 及其全资子公司万 科地产 (香港) 有限公司 (万科地产香港) 的以下评级:
1.万科集团的公司家族评级从Ba1下调至Ba3;
2.万科地产香港中期票据计划的有支持高级无抵押债务评级从(P)Ba2下调至(P) B1;
3.万科地产香港所发行债券的有支持高级无抵押债务评级从Ba2下调至B1。
上述中期票据计划和高级无抵押债券由万科集团、万科地产香港和债券受托人 之间签订的股权购买承诺及维好协议提供支持。
上述实体的展望已调整为负面。在此之前，上述评级被列入下调的观察名单。
穆迪高级副总裁曾启贤表示:“评级下调及负面展望反映了我们的预期，即未 来6-12个月万科集团的信用指标和流动性缓冲将进一步削弱，并使其在Ba评级区 间处于较弱位置。而上述指标转弱反映了该公司合约销售额持续下降、无抵押 融资渠道受限以及再融资需求较大。”
“我们预计万科集团将越来越依赖项目层面的抵押借贷。这虽有助于为其无抵 押债务再融资提供必要的流动性，但也将降低其财务灵活性。”曾启贤补充 道。
评级理据
虽然政府采取了支持措施，但由于房地产业持续下行及中国经济增长放缓之下 市场信心疲弱，穆迪预计2024年全国房地产合约销售将继续下滑。
万科集团的合约销售额可能会进一步下降，原因包括该公司的负面消息导致购 房者信心减弱，以及去杠杆和保留流动性导致公司运营放缓。
穆迪预计2024年万科集团的合约销售额将从2023年的人民币3,760亿元下降25%左 右，这将削弱其未来6-12个月的收入和运营现金流。为了在经济下行周期中提 振销售，穆迪预计公司将不得不对某些项目提供折扣优惠，而这将降低其利润 率。
因此，穆迪预计未来12-18个月万科集团的EBIT/利息覆盖率将从2023年的4.3倍 下降并趋近于2.5倍，同期调整后债务/EBITDA比率将从4.6倍上升并趋近于7.0 倍。上述预期信用指标令公司评级对其Ba评级水平而言较弱。
该公司的债务削减计划可能会部分缓和其主要信用指标的转弱，但在没有处置 资产的情况下，其债务削减规模预计不大，而且在目前的房地产市场下行周期 中，资产处置的实施将面临较大的不确定性。
此外，万科集团的流动性缓冲会继续减少，原因是其运营现金流将减少，长期 无抵押融资渠道受限，以及同期再融资需求较大 (包括2024年到期或可回售的总 额8.04亿美元的境外债券 (约合人民币58亿元) 和人民币73亿元的境内债券)。
万科集团在与深圳市地铁集团有限公司的密切联系的支持下有望继续获得有抵 押银行贷款，这可能会减轻近期融资环境波动的影响。但公司对抵押融资的依 赖增加将削弱其财务灵活性。
此外穆迪下调了万科地产香港的高级无抵押债务评级。
万科地产香港票据和中期票据计划的高级无抵押债务评级包含该公司的个体信 用实力以及母公司支持带来的3个子级提升，反映穆迪预计必要时万科集团将向 万科地产香港提供财务支持。
环境、社会和治理 (ESG) 因素方面，万科集团的公司家族评级考虑了该公司: 在严峻的市场环境下保持稳定的融资渠道和强大的流动性缓冲的能力转弱;较 低的股权集中风险，因为没有股东持股比例超过30%。
可引起评级上调或下调的因素
由于展望为负面，万科集团的评级上调的可能性不大。
但是，如果万科集团能够改善其合约销售额和财务指标、恢复无抵押融资渠道 并保持充足和稳定的流动性缓冲，则穆迪可能将其展望调整为稳定。
表明评级展望稳定的信用指标包括EBIT/利息覆盖率持续高于3.0倍，以及债务 /EBITDA比率持续低于6.5倍。
但如果万科集团的合约销售、信用指标或者流动性缓冲进一步恶化，则穆迪可 能下调其评级。若公司融资渠道恢复的可能性不大，或大幅增加抵押融资的使 用，进而导致其公司财务灵活性和流动性受限，则其评级也将承压。
评级下调考虑的信用指标包括EBIT/利息覆盖率持续低于2.5倍，或调整后债务 /EBITDA比率持续高于7.0倍。任何流动性恶化的迹象，如受限制用途现金大幅增 加或无限制用途现金/短期债务比率降至1.25倍以下，也可能引发评级下调。
若万科集团向万科地产香港提供支持的意愿或能力减弱，或万科集团高级无抵 押债务债权人的从属风险增大，则万科地产香港的高级无抵押债务评级有可能 下调。
上述评级所采用的主要评级方法为2022年10月发表的《住宅建筑与房地产开发 业》(Homebuilding and Property Development)。
万科企业股份有限公司于1984年成立，1988年开始房地产运营。按合约销售额计 算，该公司是中国最大的房地产开发商之一。该公司于1991年在深圳证券交易 所上市，2014年于香港联交所上市。深圳地铁由深圳市国有资产监督管理委员 会全资拥有，是万科集团的最大股东，截至2023年底持有万科集团27.18%的股 份。
来源：穆迪评级