惠誉确认新城发展和新城控股的评级为‘BB’，并将其评级移出负面评级观察名单
Fitch Ratings-Hong Kong-02 January 2020: 本文章英文原文最初于2019年12月15日发布于：Fitch Affirms Seazen Group and Seazen Holdings at 'BB'; Off Watch Negative
惠誉评级已确认中国房企新城发展控股有限公司（新城发展）的长期外币和本币发行人违约评级为‘BB’，并确认新城发展子公司新城控股集团股份有限公司（新城控股）的长期外币发行人违约评级为‘BB’。上述发行人违约评级展望稳定。惠誉同时确认新城发展和新城控股的高级无抵押评级及所有未偿债券的评级为‘BB’。上述评级均已移出负面评级观察名单。
评级展望稳定是基于惠誉认为，在创始人兼前董事长王振华先生被中国警方刑拘、等待庭审后，新城发展和新城控股的运营风险、财务风险以及获得流动性的能力企稳且未大幅恶化。王振华之子王晓松已上任这两家公司的董事长，此前其为非执行董事。王振华不再担任两家公司的任何职务，但仍持有新城发展71%的股份，而新城发展对新城控股持股67%。
惠誉根据其《母子公司评级关联性标准》，采用并表的方法对新城控股进行评级。
关键评级驱动因素
融资和流动性企稳：新城发展的融资渠道因王振华被拘受到了短期影响，但已有所恢复，并且该公司自2019年8月起从多家境内外银行获得了融资。此外，该公司最近发行的票息率7.5% 、2021年到期的3.5亿美元高级票据令其融资渠道得到了进一步改善。
新城发展持续增长的合同销售额、项目处置及在2019年下半年放缓拿地的决策也有助于其保持充足的流动性。
新城发展境内外债券带有的控制权变更条款规定，如果新城发展控制权变更后被采取负面评级行动（境内债券被国内评级机构下调评级或授予负面评级展望；境外债券被国际评级机构下调评级），则该公司须出价回购其所有未偿票据。王振华被拘以来新城发展未违反其任何债券条款。
持续产生销售额：惠誉认为新城发展将能实现其2,700亿元人民币的2019年全年合同销售总额目标。该公司的合同销售额持续增长，2019年前11个月合同销售总额同比增长24%至2,470亿元人民币。合同销售楼面面积同比增长38%至2,190万平方米。合同销售额中归属于新城发展的部分保持在70%左右。
土地储备多元且充足：惠誉估计，尽管新城发展在2019年下半年放缓了拿地且处置了部分项目，但其土地储备足以支持约三年的开发需求。截至2019年上半年，新城发展持有权益土地储备9,820万平方米，占其土地储备总量的73%。新城发展将继续专注于长三角地区，但也在其他地区扩充土地储备，以在长三角市场不确定时提供缓冲。2019年上半年新城发展的拿地成本保持在低位，约为每平方米2,990元人民币。
杠杆率降低：因在2019年下半年放缓拿地，新城发展的2019年杠杆率预计将从2018年的44%降至38%。但是，鉴于新城发展的合同销售规模和投资物业业务持续扩大，惠誉预计该公司的杠杆率将出现波动。新城发展业务状况方面的实力受到下列因素的支持：业务规模庞大（2019年的合同销售总额目标为2,700亿元人民币），土地储备多元，以及不断增长的投资物业业务产生可预见的合同租金收入。
经常性收入增加：惠誉估计，新城发展的经常性EBITDA将继续快速增长，这将为其2019年的利息偿还提供有力支持。2018年新城发展运营吾悦广场购物中心（主要位于二三线城市）所得租金和物业管理费收入翻番至20亿元人民币。2018年该公司经常性EBITDA与已付利息的比率从2017年的0.2倍升至0.4倍。惠誉预计，2019年新城发展的租金和管理费收入将约为40亿元人民币，2019年之后其经常性EBITDA与利息支出的比率将趋于0.4倍以上。
评级推导摘要
新城发展对新城控股持股67%，因此惠誉基于其母子公司评级关联性标准，使用并表方法对两家公司进行评级。两家公司在战略和运营层面的强关联性体现在，新城发展的中国房地产开发业务全部由新城控股负责，新城发展则负责筹集境外资金来支持集团业务扩张。两家公司的董事长为同一人。
因实施高销售周转率的战略，新城发展的合同销售额已快速增至高于评级处于'BB'区间的多数同业的水平。2018年新城发展的权益销售额达1,430亿元人民币，高于远洋集团控股有限公司(远洋集团，BBB-/稳定，独立信用状况为bb+)和旭辉控股（集团）有限公司(旭辉，BB/稳定)的水平，且几乎两倍于中国奥园集团股份有限公司(BB-/正面)、合景泰富集团控股有限公司(BB-/稳定)及龙光地产控股有限公司(BB/稳定)的水平。新城发展的投资物业业务增长迅速，2018年经常性收入为20亿元人民币，经常性EBITDA利息保障倍数为0.4倍。该公司的投资物业组合约为400亿元人民币，远高于所有其他'BB'评级的同业，导致2018年该公司的杠杆率上升且高于同业的杠杆率水平。
2018年新城发展的杠杆率（以按比例合并合资公司及联营公司报表后净负债与调整后库存的比率衡量）保持在45%左右，与旭辉等'BB'评级同业的水平一致，但高于远洋集团约35%的杠杆率水平。2018年新城发展的经常性EBITDA利息保障倍数为0.4倍，与远洋集团的水平相近。但是，与新城发展相比，远洋集团的投资物业业务更强劲且经营时间更长，因此其独立信用状况比新城发展高一个子级。
关键评级假设
本发行人评级研究中惠誉的关键评级假设包括：
- 2019年合同销售总额达2,700亿元人民币，权益利率约为70%
- 2019年购地款约占权益销售收入的30%，2021年至2022年间为50%-60%
- 2019年至2022年间每年投资物业资本支出为250亿元人民币
- 总体EBITDA利润率继续高于25%
- 新城发展继续为新城控股的控股股东，且两家公司之间的运营关联性未减弱
评级敏感性
可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动的未来发展因素包括：
就新城发展和新城控股而言：
- 按比例合并合资公司的报表后净债务与调整后库存的比率持续低于40%
- 经常性EBITDA与已付利息的比率持续高于0.4倍
- 融资渠道和预售情况与惠誉的预期相比未显著恶化
（上述比率均基于新城发展的并表财务数据。）
可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动的未来发展因素包括：
就新城发展和新城控股而言：
- 融资渠道减弱，且预售情况较惠誉的预期显著恶化
- 并表合同销售额与总债务的比率持续低于1.5倍
- 按比例合并合资公司的报表后净债务与调整后库存的比率持续高于50%
- EBITDA利润率持续低于18%
额外就新城发展而言，该公司与新城控股之间的关联性减弱可能会导致负面评级行动。
（上述比率均基于新城发展的并表财务数据。）
流动性及债务结构
流动性充足：2019年上半年集团不受限制的现金余额为400亿元人民币，足以覆盖其360亿元人民币的短期债务。集团分别在2019年1月、5月和12月发行了票息率7.5%、2021年到期的3亿美元高级票据，票息率6.5%、2022年到期的3亿美元高级票据，以及票息率7.5%、2021年到期的3.5亿美元高级票据。
环境、社会与公司治理(ESG)方面的考虑因素
除非本节内容另有披露，ESG信用相关度评分最高为3分，表示ESG问题因其性质或受企业管理的方式而对信用的影响为中性或仅对受评企业的信用状况产生极小影响。
王振华先生对新城发展持股71%，可见该公司的股权集中度较高，因此新城发展和新城控股的“治理结构” ESG相关度评分项得分为4分。
New Metro Global Limited
----senior unsecured; Long Term Rating; Affirmed; BB; RW: Off
Seazen Group Limited; Long Term Issuer Default Rating; Affirmed; BB; RO:Sta
; Local Currency Long Term Issuer Default Rating; Affirmed; BB; RO:Sta
----senior unsecured; Long Term Rating; Affirmed; BB; RW: Off
Seazen Holdings Co., Ltd.; Long Term Issuer Default Rating; Affirmed; BB; RO:Sta
----senior unsecured; Long Term Rating; Affirmed; BB; RW: Off
来源：惠誉评级