惠誉确认新城发展'BB+'的评级；展望稳定

Fitch Ratings - Hong Kong/Shanghai - 06 Dec 2021: 本文章英文原文最初于2021年12月1日发布于：Fitch Affirms Seazen Group at 'BB+'; Outlook Stable 惠誉评级已确认中国房企新城发展控股有限公司（新城发展）的长期外币和本币发行人违约评级以及新城发展持股67%的子公司新城控股集团股份有限公司（新城控股）的长期外币发行人违约评级为'BB+'，展望稳定。惠誉同时确认新城发展和新城控股的高级无抵押评级及全部未偿付债券的评级为'BB+'。 惠誉根据其《母子公司评级关联性标准》，采用并表的方法对新城控股进行评级。新城控股评级的支持因素包括，新城发展2020至2021年间1,600亿-1,700亿元人民币的庞大权益销售额与低投资级同业的水平相当、持有充足的土地储备，且惠誉预期该公司能够将杠杆率保持在40%左右。 本次授予稳定展望是基于惠誉认为，波动市况下新城发展在控股公司层面充足的流动性可在必要时用于偿付资本市场到期债务，且该公司依然拥有境内市场融资渠道，令其能够为2022年到期的大量债务的一部分进行再融资。此外，惠誉认为，新城发展购物中心投资组合产生的强劲经常性租金收入将提供额外的流动性缓冲，并对该公司的业务稳定性形成支撑。 惠誉于2021年10月15日发布《母子公司评级关联性标准（征求意见稿）》，这对新城发展和新城控股的评级没有直接影响。该标准更新后，惠誉将基于两家公司自身的发行人违约评级对其进行评级。 关键评级驱动因素 杠杆率上升符合预期：惠誉预计，2021年末新城发展的杠杆率将降至40%以下，与'BB+'评级企业的财务结构相称。2020年和2021年上半年持续拿地及吾悦广场相关资本支出导致新城发展的杠杆率（以净债务+担保/净物业资产+担保之比衡量）从2020年的36%升至2021年上半年末的41%。惠誉预计新城发展截至2021年9月末的杠杆率相对稳定，原因是新城控股的杠杆率仅比2021年上半年上升了1个百分点。 2021年1月至10月新城发展的权益购地支出为470亿元人民币，占销售回款的47%——去年同期该比例为60%。面对市场不确定性，新城发展于10月停止拿地，鉴于此，惠誉预计该公司全年购地金额占销售回款的比例将为40%。 土地储备多元且充足：2021年上半年末新城发展的土储总规模为1.16亿平方米。惠誉预计，新城发展约1亿平方米可售面积可支持三年的销售需求。新城发展将继续专注于长三角地区，但一直在扩大长三角以外地区的土储规模，以缓解区域市场的不确定性带来的影响。长三角地区占新城发展2021年上半年合同销售额的60%，而2015年和2017年分别为84%和80%。中国中部和西部地区占该公司2021年上半年销售总额的24%，环渤海地区和大湾区分别占14%和2%。 经常性收入可观：惠誉预计，2021年和2022年新城发展的经常性租金和管理费收入将分别升至约75亿元人民币和100亿元人民币，进而直接增强控股公司流动性。惠誉认为，强劲的购物中心业务将是助力新城发展在存在波动的房地产开发市场以外寻求多元化发展的关键。2021年第三季度新城控股的税前租金收入总额同比增长66%至57亿元人民币。新城发展在2020年新开重资产吾悦广场30座，并计划在2021年新开30余座，而2022年将放缓新商场开业速度，计划新开约20座。 流动性风险有限：惠誉认为，新城发展的充裕资金可用于偿付其在2022年上半年到期的130亿元人民币债券，包括该公司6月到期的4亿美元债券以及新城控股分别在3月和5月到期的2亿美元债券和3亿美元债券。新城控股于11月中旬赎回了其2021年12月到期的3.5亿美元债券，表明该公司流动性状况强劲。 2022年3月新城发展有70亿元人民币债务集中到期，但惠誉认为，即使在严峻的市场环境下，该公司也能对部分到期债务进行再融资。鉴于新城发展的境内债券价格稳定且负面市场消息极少，惠誉认为该公司依然拥有境内债券融资渠道。新城发展目前在考虑于2021年12月至2022年1月期间发行约30亿元人民币资本市场工具，且已获得规模可观的投资者认购订单。 业务规模庞大：新城发展今年仍位居中国房企20强之列。2021年1月至10月该公司合同销售总额为1,940亿元人民币，大致与2020年持平。假设新城发展2021年11月至12月的月销售额为200亿元人民币（即同比下降30%-35%），惠誉认为2021年新城发展将能实现约2,400亿元人民币的销售总额和1,600亿元人民币的权益销售额。新城发展10月的月度销售额同比下降20%，与房地产市场20%-30%的同比跌幅一致。 销售压力可控：惠誉认为，2022年新城发展或面临一定的销售压力，原因是市场下滑背景下需求不太强劲的低线城市比高线城市面临更多挑战。不过惠誉认为，新城发展专注于经济较为发达的长三角地区或具有特色的吾悦广场购物中心相关的综合项目，这或能缓解来自低线城市的压力。由于三四线城市的销售贡献较高，新城发展9月和10月的平均售价分别下降了15%和13%。 母子公司关联性强：惠誉根据其《母子公司评级关联性标准》，采用A路径下“子强母弱”的评级方式，评定新城发展与新城控股之间的关联性为“强”，原因在于这两家公司在法律层面的关联性为“弱”、在经营层面的关联性为“强”。 评级推导摘要 惠誉采用并表方法对新城发展和新城控股进行评级是考虑到，两家公司在战略和运营层面关联性强——这体现在新城发展的中国房地产开发业务全部由新城控股负责，新城发展则负责筹集境外资金来支持集团业务扩张。 因实施高销售周转率的战略，新城发展的合同销售额已快速增至高于评级处于'BB'区间的多数同业的水平。2020年新城发展的权益销售额为1,700亿元人民币，与世茂集团控股有限公司（BBB-/稳定）1,800亿元人民币的水平相似，高于旭辉控股（集团）有限公司（BB/稳定，列入评级观察名单）及龙光集团有限公司（龙光，BB/正面，列入评级观察名单）1,200亿元人民币的水平。 2021年上半年新城发展的杠杆率约为40%，与'BB+'评级相称。该杠杆率与碧桂园2021年上半年41%的水平相似，但低于龙光2020年末44%的杠杆率水平。 此外，新城发展的投资物业业务快速扩张。目前其投资物业价值逾1,000亿元人民币，2021年将产生经常性收入约80亿元人民币——与同业相比，这将为新城发展提供额外的财务灵活性。 关键评级假设 本发行人评级研究中惠誉的关键评级假设包括： - 2021至2022年间年的合同销售总额下降5% - 2021年和2022年购地金额分别占隐含现金回款的40%和30% - 2021至2022年间房地产开发及吾悦广场建安成本占现金回款的40% - 2021年和2022年投资物业营收分别为70亿元人民币和90亿元人民币，毛利率稳定在71% - 2021至2022年间整体EBITDA利润率约为12% - 新城发展保持对新城控股的控股权，且两家公司之间的运营关联性未减弱 评级敏感性 对于新城发展和新城控股两家公司： 可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的因素包括： - 杠杆率（以净债务与净物业资产之比衡量）持续低于40% - 经营性现金流持续为中性至正数 - 运营状况和财务状况持续稳定，与投资级同业的水平相当 - 资本市场融资渠道全面恢复 可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括： - 流动性恶化或债市融资渠道进一步收窄 - 销售回款持续减少 - 杠杆率（以净债务与净物业资产之比衡量）持续高于45% 若新城发展与新城控股之间的关联性减弱，惠誉将可能对新城发展采取负面评级行动。 （上述比率指标均基于母公司新城发展的并表财务数据） 流动性及债务结构 流动性充足：2021年上半年末新城发展不受限制的现金余额为410亿元人民币，足以覆盖其334亿元人民币的短期债务。2021年9月末新城控股的流动性亦充足——可用现金为305亿元人民币，足以覆盖其约225亿元人民币的短期债务。2021年上半年新城发展的融资成本率为6.5%。 控股公司流动性充足：惠誉认为，新城控股在控股公司层面的流动性充足，足以覆盖其自身于2022年上半年到期的100亿元人民币债务及2022年下半年到期的50亿人民币债务。公司管理层称，目前新城控股在控股公司层面的境内现金为125亿元人民币，且2021年9月至10月间每月从其项目中获得30亿至40亿元人民币现金。新城控股每年80亿至100亿元人民币的强劲经常性租金收入直接流向控股公司。这与其他房企不同——其他房企的现金主要在项目层面进行规管，导致估算其可用于偿债的现金金额难度较大。 公司管理层称，新城发展的控股公司目前在境外的现金为25亿元人民币。新城发展于2021年9月新发行了美元债券，以偿付2022年6月到期的4亿美元债券的约1亿美元本金。新城发展预计将于2022年5月至6月间发行新债，为前述4亿美元债券的其余部分进行再融资。新城发展也能将新城控股的股票用作获取流动性的抵押。 根据惠誉相关政策，发行人向惠誉提出了上诉并提供了更多相关信息，由此触发了有别于评级委员会最初结论的评级行动。 发行人简介 新城发展是一家专注于中国长三角地区的房企，在香港联交所上市。按销售额衡量，新城发展位列2020年中国房企20强。 新城控股是新城发展的主要子公司，负责经营母公司在中国的所有房地产开发业务和投资物业业务。新城控股在上海证券交易所上市。 财务报表调整摘要 惠誉将新城发展披露的可用现金531亿元人民币减去预售监管资金124亿元人民币，得出该公司2021年上半年的可用现金为407亿元人民币。惠誉将新城控股披露的405亿元人民币可用现金减去100亿元人民币的预售监管资金，得出该公司截至2021年9月末的可用现金为305亿元人民币。 环境、社会与公司治理(ESG)方面的考虑因素 除非本节内容另有披露，ESG信用相关度评分最高为3分，表示ESG问题因其性质或受企业管理的方式而对信用的影响为中性或仅对受评企业的信用状况产生极小影响。 注意：本新闻稿为中文译本。如有疑问，请以英文版本为准。 来源：惠誉评级