惠誉授予建业地产拟发行美元票据'BB-'的评级

Fitch Ratings-Hong Kong-16 June 2020: 本文章英文原文最初于2020年6月7日发布于：Fitch Rates Central China's Proposed USD Notes 'BB-' 惠誉评级已授予建业地产股份有限公司（建业地产，BB-/稳定）拟发行美元高级票据'BB-'的评级。该票据构成建业地产的直接、无条件、无抵押及非次级债务，因此，其评级与公司的高级无抵押评级一致。 建业地产是中国河南省内一家领先的房地产开发商，杠杆率稳健，均为公司的评级提供了支撑。但是，与评级较高的同业相比，建业地产的地域多元化程度及利润率较低，这将其评级限制在当前水平。 关键评级驱动因素 河南业务强劲：建业地产是河南省最大的房地产开发商，其市场份额已自2018年的9% 提升至2019年的11.2%。建业地产过去逾28年的住宅物业开发业务几乎全部集中在河南省，其项目遍及省内18个地级市。2019年建业地产房产项目的平均售价为每平方米7,811元人民币，低于同业每平方米11,000元人民币以上的平均售价，这反映了建业地产的产品覆盖全面，在较小城市也有项目布局。 增长与市场同步：2019年建业地产的合同销售总额表现强劲，较2018年增长34%，这得益于河南省内低线城市对该公司销售额的贡献度上升。建业地产的目标是至2020年将其年合同销售额提高到800亿元人民币，河南省稳定的需求应有助于这一目标的达成。 拿地步伐加快：2019年建业地产拿地的权益总楼面面积为1,300万平方米，拿地支出227亿元人民币。2019年该公司拿地支出与合同销售价值的比率达到0.32倍，与2018年的水平相当。2020年公司管理层预计拿地支出将达到200亿元人民币，为合同销售收入的0.33倍。 杠杆率将走低: 受益于应付账款的增加，建业地产按照净债务/调整后库存比 (包括对合资企业和联营企业的担保) 衡量的杆杆率自2018年的43.2%下降到2019年的17.2%。惠誉预计，鉴于其土地储备足以满足未来四五年内的开发需求，该公司将在拿地方面采取灵活策略。 毛利率企稳: 惠誉预计，建业地产的毛利率在2018年自34.4%收窄至26%以后，将于2020稳定在 23%-25%左右，这主要是由于部分高利润产品在2018年得到确认。 为关联方提供的担保：2019年12月，建业地产为河南弘道提供了为期两年的银行贷款担保，贷款金额为5亿元人民币。河南弘道由建业地产的董事会主席（亦是其最大股东）持有，其子公司为建业地产的供应商。建业地产称，公司不会为专注于非房地产开发业务的关联方提供额外担保。如果关联方交易和贷款担保增加，惠誉将考虑采取负面评级行动。 评级推导摘要 2019年建业地产的合同销售总额为718亿元人民币，与'BB-'评级同业，包括禹洲地产股份有限公司（BB-/稳定）和合景泰富集团控股有限公司（BB-/稳定）的水平相当。 建业地产的杠杆率低于'BB-'评级同业（20%-45%），2019年杠杆率改善的原因是应付账款增加。 建业地产2019年的EBITDA利润率自2018年的22%收窄至16%，低于'BB-'评级同业18%-25%的区间。 建业地产的评级较龙光地产控股有限公司 (BB/稳定) 低一个子级，后者的权益销售额和利润率较高。龙光地产的业务主要集中在大湾区，但在过去12-24个月中，公司将业务扩展到长江三角洲、香港和新加坡等新市场，因而集中风险有所减缓。惠誉预计，大湾区对龙光地产销售额的贡献将在2020年至2021年期间降至50%左右，而与之相比，建业地产的全部销售额均来自河南一省。 关键评级假设 本发行人评级研究中惠誉的关键评级假设包括： - 2020年和2021年的合同销售总楼面面积分别增长5% - 2020年至2021年间合同销售平均售价保持稳定 - 2020至2021年间EBITDA利润率（不含资本化利息）保持在15%-20%的水平 - 2020年至2021年间拿地预算与合同销售总额的比率介于30%-35%之间 评级敏感性 可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的未来发展因素包括： - 杠杆率（依据按比例合并报表后的净负债与调整后库存的比率衡量）持续保持在30%或更低水平，且建业地产实现业务多元化，令20%的合同销售额来自河南省以外市场 可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的未来发展因素包括： - 合同销售额持续下滑 - 杠杆率持续保持在40%或更高水平 - EBITDA利润率持续低于18% -为非房地产开发业务关联方提供的贷款担保增加 最佳/最差情景评级分析 国际信用评级非金融企业发行人的评级在三年评级周期内最佳情景下的评级上调幅度 (定义为以正向衡量的评级转换的第99个百分位数，) 为三个子级，最差情景下的评级下调幅度 (定义为以负向衡量的评级转换的第99个百分位数，) 为四个子级。各评级类别最佳至最差情景的信用评级范围介于“AAA”到“D”之间。最佳和最差情景信用评级的评定基于历史表现。 流动性 流动性充裕：截至2019年末，建业地产持有现金总计308亿元人民币（包括受限制的现金81亿元人民币），足以覆盖其一年内到期的125亿元人民币短期债务。 构成评级驱动因素的关键信息来源 评级分析中使用的主要信息来源在下文列载的《适用标准》中已有披露。 环境、社会与公司治理(ESG)方面的考虑因素 除非本节内容另有披露，ESG信用相关度评分最高为3分，表示ESG问题因其性质或受企业管理的方式而对信用的影响为中性或仅对受评企业的信用状况产生极小影响。 Central China Real Estate Limited ----senior unsecured; Long Term Rating; New Rating; BB- 来源：惠誉评级