标普：新城发展和新城控股评级从“BB+”下调至“BB”，因销售和流动性缓冲下降；展望负面（完整评级公告）
- 在行业不景气的情况下，新城发展及其子公司新城控股销售的下降程度较我们之前预期更加严重。
- 新城发展的流动性缓冲恐进一步缩减，这是由于房地产销售产生的现金减少，同时公司还要动用内部资源偿债。
- 2022年8月22日，标普全球评级将新城发展及其子公司新城控股的长期主体信用评级从“BB+”下调至“BB”。同时，我们将新城控股的未到期优先无抵押债券的长期债项评级从“BB”下调至“BB-”。
- 负面展望反映出，新城发展面临着销售和流动性来源持续下降的风险，进而可能导致公司的杠杆水平和流动性缓冲弱化。
香港，2022年8月23日—标普全球评级8月22日宣布对新城发展控股有限公司（新城发展）和新城控股集团股份有限公司（新城控股）采取上述评级行动。
我们下调评级的原因在于，新城发展的销售恐因其市场定位和疲弱的购房者情绪而显著下降。我们预计公司2022年的销售将下降33%-38%至1,450亿-1,560亿元人民币。
2022年前七个月新城发展的合同销售额同比下降约44%。尽管随着疫情缓解5月以来销售逐月增长，但房贷停供风波下购房者情绪疲弱，抑制了7月的房地产销售。考虑到该公司逾50%-60%的可售资源都位于需求普遍较弱的低线城市，公司销售的复苏或将进展缓慢。
新城发展的综合体房地产开发模式可能面临挑战。公司利用其吾悦广场品牌购置低成本土地，尤其是低线城市的土地。以往，新城发展依赖房地产销售带来的现金流入为商场建设提供资金。由于低线城市需求较弱，这一运营模式似乎益发困难。此外，我们认为该公司本已较少的土储恐将进一步减少。我们估算，新城发展的土储可支持一年半到两年的开发所用。
新城发展的流动性缓冲恐进一步收窄，因房地产销售产生的现金减少，同时公司还需动用内部资源偿还债务。我们估算，截至2022年一季度末，该集团控股公司层面的可用现金或有约80亿元人民币，低于2021年底的约120亿元。
2022年底之前，新城发展将有2亿美元和28亿元人民币的境内和境外融资到期或可回售。尽管公司2022年得以在资本市场上获取1亿美元和10亿元人民币的新融资，但金额与其在今年前八个月中偿还的等值逾100亿元人民币的资本市场融资不可同日而语。此外，我们认为公司能否在资本市场上进一步获得新融资还存在不确定性。
新城发展的商业地产投资组合或可持续提供资金支持。公司具备从吾悦广场品牌商场获得营运资金贷款的过往记录。我们估算，2022年前七个月公司利用约20家商场获取了近60亿元融资。其还有约60家未作抵押的商场可进一步用于抵押融资，尽管其中多数商场可能仍处于发展阶段。
对新城发展的负面展望反映该公司的销售状况和流动性资源面临风险，即未来12个月内下滑幅度或将超出我们预期。加上利润压缩，这将导致该公司的债务对EBITDA比率高于我们在基准情景下的假设。
新城发展的流动性缓冲空间也可能进一步收窄。不过，我们预计来自商业地产的稳定租金收入和融资来源可缓解这一风险，并助其应对2022年余下时间里到2023年期间到期的债务。
对新城控股的评级和展望将与新城发展的评级和展望同向变动。
如果新城发展的销售下滑幅度远大于我们预期，导致其收入远低于我们预期，或其利润水平大幅低于我们的预测，我们可能将下调其评级。债务对EBITDA比率持续高于5.0倍便可能触发评级下调。
如果投资性房地产的租金增幅小于我们预期，导致包括签约管理费在内的租金收入不足以覆盖利息支出，也可能导致评级下调。在此情景下，当前评级可承受的销售和利润下滑幅度将会减小。如果该公司的债务对EBITDA比率持续高于4.5倍，则可能预示上述情景发生。
如果新城发展流动性较当前水平出现严重下降，也可能导致评级下调。这可能是由于未来6-12个月内新城发展持续利用自有现金偿还债务，且未能通过抵押现有商场等方式获得新的融资。
如果新城发展的销售和利润高于我们预期，得以将杠杆水平维持在5.0倍以下，同时租金收入也保持稳定，那么我们可能将其评级展望调整回稳定。与此同时，该公司还需保持流动性充足。该公司可依靠合约销售额和稳定的租金收入带来的现金流，以及通过获得新的融资，譬如抵押其现有商场，来维持充足的流动性。
债项评级：后偿风险分析
截至2021年12月31日，新城控股的资本结构中包含子公司层面的约人民币584亿元有抵押债务和6.5亿元无抵押债务——我们将这些债务视为优先偿还债务（priority debt，标普定义）。该公司还有人民币308亿元的境内和美元债，以及控股公司层面的109亿元合联营项目担保——我们认为这些债务不属于优先偿还债务。因此，优先偿还债务在总债务中的占比约为58%。
我们对新城控股发行的尚未到期的美元优先无抵押债券的评级为“BB-”。此评级比新城发展的长期主体信用评级低一个子等级，原因是我们认为该公司的优先偿还债务比例高于50%，这表明其资本结构很可能导致后偿风险。
ESG信用指标：E-3, S-2, G-3
注：中文版本系根据英文版本翻译，若与原英文版本有任何分歧，概以英文版本为准。
来源：标普全球评级