信用摘要：龙光地产控股有限公司

1. 公司介绍 龙光地产控股有限公司（3380.HK）创立于1996年，于2013年在香港联合交易所主板上市，是中国一家以住宅开发为主的物业发展商，其发展核心区域位于粤港澳大湾区，现有土地储备资源中逾81%均处于粤港澳大湾区。公司采取“区域渗透+旧城改造”双驱动模式：以大湾区为核心，同时不断加大环上海都市圈的战略布局，抓住都市圈经济高速发展和大湾区大量旧城改造项目的机遇。公司2019年在《财富》中国500强企业排行榜位居第202位；中国房地产百強企业名列第23位。 2019年8-9月，穆迪/标普/惠誉均对龙光地产做出评级上调或展望上调的正面行动。 2. 股权结构 3. 企业经营 a. 2019年上半年，龙光地产合约销售额为453.11亿人民币，同比增长27.7%，合约销售面积为339.2万平方米，同比增长85.9%。近两年大湾区（除深圳）（1H2019销售额占44.4%）以及南宁区域（1H2019销售额占27.8%）的销售快速增长推动公司业绩的飙升。但ASP由16008人民币每平方米减少至13186人民币每平方米，主要原因为龙光在南宁地区的销售价格下降。 b. 截至2019年6月30日，龙光地产总土地建面为5469万平方米，可售货值总额达7520亿人民币，其中大湾区13个城市占总可售货值的81%；深圳与环深圳区域占总可售货值的45%。 i. 总土地建面中57%为土地储备（3590万平方米，价值4270亿人民币），可满足公司未来5-6年的开发需求。大湾区土地储备面积为2170万平方米，价值3009亿人民币，占总土地储备的70%。2019年上半年龙光新获土地储备417万平方米，均价为6313人民币每平方米，权益购地成本为213.8亿人民币，占其同期合约销售额的47%，其中大湾区占比持续下降（64%）。2019年上半年，公司在大湾区新获土地154.5万平方米，平均购地成本为10630元每平方米。龙光在深圳共有13个地铁地产项目，可售货值约1800亿人民币，2018年龙光地产开始布局上海都市圈，目前共有6个项目。 ii. 总土地建面中43%为待建的收并购及旧城改造项目，孵化周期更短难度更小利润率更高，公司在10个城市拥有62个旧城改造项目，总建面达1877万平方米，可售货值达3250亿人民币，其中90%位于大湾区。2019年上半年，旧城改造业务核心利润约18亿人民币（总核心利润46.7亿人民币）。预计未来旧城改造每年将贡献不低于300亿货值，贡献核心净利润的10%-20%。 c. 2019年上半年龙光地产的毛利率为34.8%，核心利润率为17.3%，保持高位。自公司上市6年来，ROE均高于20%，累积现金分红派息达到9次。股息持续增长，2019年8月每股派息0.38港币，总额约17亿人民币。 4. 大湾区概况 对比东京湾区、纽约湾区和旧金山湾区，2018年粤港澳大湾区的土地面积（5.6万平方公里）、人口（7112万人）和人口密度（1269人每平方公里）均为第一，人均GDP为23080美元，约为东京湾区的一半。国家规划的大湾区发展蓝图长期刺激该区域经济增长，以金融、创新科技和高端制造为中心，作为一带一路的重要节点以及大陆和港澳地区的连接点，大湾区人口及人均GDP的拥有长期增长潜力。同时作为国家产业升级的核心区域，大湾区也将引领中国经济的发展，未来大湾区的资产有巨大的升值空间。预计到2030年，大湾区GDP将超过英国，成为全球第5大经济体。 5. 债务结构 截至2019年6月30日，龙光共有有息债务652.7亿人民币，其中41%为境外债务，加权平均借贷成本近三年来稳定保持在6.1%上下。公司共有现金383亿人民币（含33亿人民币的受限制现金和抵押存款，不含28亿人民币的跨境担保安排下的资产），一年内到期的债务为156.6亿人民币，现金与一年内到期债务之比为2.44，净负债率由去年年底的63.2%略微增长至65.4%70.8%。公司债务按类型和到期时间划分如下图所示： 6. 财务状况 更新时间：2020年1月7日 本报告中的信息均来源于公开资料，我公司对这些信息的准确性及完整性不做任何保证，也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更。报告中的信息和意见仅供参考，并不构成对投资交易的推荐。我公司及其雇员对任何人使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。 本报告仅向特定客户传送，版权归上海嘉竹唐思金融信息服务有限公司所有。未获得上海嘉竹唐思金融信息服务有限公司事先书面授权，任何机构和个人均不得对本报告进行任何形式的发布、复制、引用或转载。 上海嘉竹唐思金融信息服务有限公司对于上述免责条款具有修改权和最终解释权。 The information contained in this report is derived from public information. We do not warrant the accuracy and completeness of such information, nor do we guarantee that the information and recommendations contained will never change. We have tried our best to be objective and fair about the content of this report. The opinions, conclusions and recommendations in the article do not constitute any bid or offer price for the target securities. Our company and the author are not responsible for any investment decision made by the investor. The Company possesses all copyrights of this report and reserves all rights related to this report. Unless otherwise indicated in writing, all the copyrights of all the materials herein belong to the Company. In the absence of any prior authorization by the Company in writing, no part of this report shall be copied, photocopied, replicated or redistributed to any other person in any form by any means, or be used in any other ways which will infringe upon the copyrights of the Company. No one shall have the right to redistribute the report at any circumstances without the prior consent of the Company. The company reserves all rights for final explanation.